6.3. Метод равноэффективного функционального аналога

В отличие от вышеприведенных методов доходного подхода дан­ный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету полной величины его чистого операционного дохода. Тем самым становится возможным оценить объект, выполняющий промежуточные работы (операции), цены на которые отсутству­ют. Данный метод предполагает подбор функционального анало­га (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но в то же время может отличаться от него конструкцией, производитель­ностью, сроком службы, качеством продукции (услуг) и другими показателями. Все эти различия в конечном счете выражаются в различии рассчитываемых результатов и затрат. Должна быть из­вестна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки. Термин «равноэффективный аналог» употребляется в том смыс­ле, что издержки потребителя, связанные с приобретением и эксплуатацией объекта за жизненный цикл, для оцениваемого объекта и аналога при равном объеме выполняемой работы оди­наковы.

Сущность метода иллюстрирует схема, представленная на рис. 6.1. Если базисный и оцениваемый объекты привести к со­поставимому виду по производственной мощности и сроку служ­бы, то разница в операционных затратах равна разнице в значе­ниях чистого операционного дохода. Совокупный за несколько лет прирост ЧОД, исчисленный с учетом дисконтирования, по­кажет прирост стоимости оцениваемого объекта по сравнению со стоимостью базисного объекта.

Рис. 3.5 - Схема формирования стоимости оцениваемого объекта: ДЕ— прирост ЧОД у оцениваемого объекта по сравнению с базисным объектом; S₅ — стоимость базисного объекта; ДS ~ прирост стоимости оцениваемого объекта, вызванный приростом ЧОД; S — стоимость оцениваемого объекта

Если при сравнении объектов обнаруживают не прирост, а снижение ЧОД, то аналогично рассчитывают снижение стоимо­сти оцениваемого объекта по сравнению со стоимостью базисного объекта.

После преобразований окончательная формула данного ме­тода примет следующий вид:

S=(S_б + )К_прК_ср - (3.17)

где К_ср — корректирующий коэффициент, учитывающий различие в сроках службы оцениваемого и базисного объектов, К_ср = ( )/( ).

В_ш — годовой валовой доход от здания, занимаемого оцениваемым объ­ектом;

И_м — годовые операционные затраты при функционировании оценива­емого объекта (без амортизации и затрат на содержание и эксплу­атацию здания);

К_а — коэффициент амортизации оцениваемого объекта, рассчитывае­мый по формуле третьей функции денежной единицы «Фактор фонда возмещения».

К_пр — корректирующий коэффициент на различие производственной мощности оцениваемого и базисного объектов; K_np = Q/Q₆.

Q и Q₆ — годовая производственная мощность оцениваемого и базисного объектов соответственно.

В_зд.б. — годовой валовой доход от здания, занимаемого базисным объек­том (комплексом);

И_м.6 — годовые операционные затраты при функционировании базисно­го объекта (без амортизации и затрат на содержание и эксплуата­цию здания).

К_а.6 — коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «Фактор фонда возмещения»;

Итоговую формулу метода можно записать в другом виде:

S=S_бК_прК_ср + (3.18)

Эта формула наглядно показывает, что стоимость оценивае­мого объекта получается из скорректированной по производи­тельности и сроку службы стоимости базисного объекта с добав­лением (или вычитанием) поправки, учитывающей различие в операционных затратах.

Если сравниваемые объекты обладают одинаковыми произ­водственной мощностью (производительностью) и сроком служ­бы, то получаем упрошенную формулу.

S=S_б + (3.19)

Преимуществом упрощенной формулы (3.19) является то, что при ее применении не требуется калькулировать все операцион­ные затраты, а можно ограничиться определением только тех зат­рат, которые различны у сравниваемых вариантов.

При использовании окончательной формулы (3.18) данного метода следует обратить внимание на то, что стоимость (цена) ба­зисного объекта должна отвечать условию: данный объект дос­тавлен, смонтирован и запущен в работу в том месте, где распо­ложен оцениваемый объект. Это означает, что если взяли цену аналога по месту его продажи, то далее к этой цене нужно доба­вить стоимость доставки к месту расположения оцениваемого объекта, а также стоимость монтажных и при необходимости пусконаладочных работ.

Таким образом, метод равноэффективного функционального аналога позволяет обойтись без расчета выручки от реализации продукции, что очень важно, если оцениваемый объект произво­дит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые отсутствуют.

Пример 4. Необходимо определить стоимость индукционного электронагревателя для нагрева стальных заготовок, подавае­мых далее на прессовую штамповку. Классификационные при­знаки электронагревателя: код ОКОФ 14 2914010, шифр ЕНАО 43149. Коэффициент физического износа оценен в размере 44%. В качестве функционального аналога (базисного объекта) выбрана полуметодическая газовая печь, которая способна вы­полнять ту же операцию нагрева заготовок и цена (стоимость) которой известна. У газовой печи код ОКОФ 14 2923492, шифр ЕНАО 43029. Исходные данные для расчета затрат приведены в табл. 3.6.

Решение. Выполненный на основе исходных данных рас­чет годовых эксплуатационных издержек (без амортизации) при­веден в табл. 3.7.

Годовой валовой доход от помещения, занимаемого объек­том, рассчитывается исходя из ставки годовой арендной платы 3000 руб./м²:

для базисного объекта 3000 * 6,2 = 18 600 руб.;

для оцениваемого объекта 3000 * 3,8 = 11 400 руб.

Таблица 3.6

Исходные данные

Показатели	Базисный объект (газовая печь)	Оценивае­мый объект (электронаг­реватель)
Цена (стоимость) газовой печи, руб.	132 000
Годовая производственная мощность при двухсменной работе, шт.	251 040	262 100
Численность рабочих в смену, чел.	1	1
Масса одной заготовки, кг	18	18
Среднемесячная заработная плата рабочего, руб.	20 000	20 000
Норма расхода газа на 1 кг заготовок, м3	0,28	_
Цена (тариф) 1 м3 газа, руб.	1,4	-
Норма расхода электроэнергии на 1 кг загото­вок, кВт-ч	-	0,35
Цена (тариф) 1 кВт-ч, руб.	-	1,3
Количество единиц ремонтной сложности	8	4
Годовые расходы на содержание и эксплуата­цию оборудования, приходящиеся на одну единицу ремонтной сложности (без амортиза­ции), руб.	72 000	72 000
Прочие накладные расходы, % заработной платы основных рабочих	95	95
Производственная площадь, занимаемая объ­ектом, м2	6,2	3,8
Ставка дисконта	0,15	0,15
Нормативный срок службы, лет	10	11
Коэффициент амортизации по третьей функ­ции «Фактор фонда возмещения»	0,0492	0,0411

Таблица 3.7

Расчет годовых эксплуатационных издержек (без амортизации)

Статья расходов	Базисный объект		Оцениваемый объект
	Сумма, руб.	Порядок расчета	Сумма, руб.	Порядок расчета
Заработная плата ос­новных рабочих	480 000	20 000 *12*2	480 000	20 000 *12*2
Начисления на зара­ботную плату (ЕСН, ставка 26%)	124 000	480 000 • 0,26	124 000	480 000 • 0,26
Природный газ	1 771 338	0,28 • 18 х х251 040*1,4	—
Электроэнергия	—		2 146 599	0,35 • 18 х262100* 1,3
Ремонт и содержание оборудования (без амортизации)	576 000	72 000 • 8	288 000	72 000 • 4
Прочие накладные рас­ходы	456 000	95% заработ­ной платы ос­новных рабо­чих	456 000	95% заработ­ной платы ос­новных рабо­чих
Итого операционных затрат за год	3 408 138		3 495 399

Корректирующие коэффициенты:

• на различие производственной мощности

К_пр = 262 100/251 040 = 1,0441;

• на различие срока службы

К_ср = (0,0492 + 0,15)/(0,0411 +0,15) = 1,0424.

Рассчитываем стоимость электронагревателя по формуле (6.17) метода равноэффективного аналога

11. Требуется определить ежегодные значения ЧОД от функ­ционирования технологической линии на протяжении первых трех лет. Объем выпуска (продаж) планируется по годам: 800, 1000 и 1200 шт. изделий. Цена одного изделия в первый год — 120 тыс. руб., в последующие годы цена будет повышаться в сред­нем на 5%. Упущенная выгода от занимаемого линией помещения составляет 175 тыс. руб. в год. Постоянные затраты (без амор­тизации) на протяжении рассматриваемых трех лет составят 800 тыс. руб. в год. Переменные затраты равны 50 тыс. руб. на од­но изделие.

12. Требуется определить остаточную стоимость пользования речного судна, остающийся срок службы которого составляет 3 года. Прогнозируемый валовой доход по годам: 10; 9 и 8,5 млн руб. Прогнозируемые операционные затраты на эксплуатацию судна (без амортизации) по годам: 7; 7,5 и 8 млн руб. В конце третьего года судно будет утилизировано с доходом 50 тыс. руб. Ставка дисконта — 18%.

13. Требуется определить остаточную стоимость пользования для машинного комплекса по производству тонкомера с по­мощью статического расчета методом чистых дисконтирован­ных доходов. Среднегодовая выручка планируется в размере 22 740 тыс. руб. Среднегодовые операционные затраты (без амор­тизации), связанные с работой линии, планируются в размере 19 340 тыс. руб. Линия занимает помещение площадью 800 м². При сдаче данного помещения в аренду арендные платежи соста­вили бы 3 тыс. руб./м² в год. Ставка дисконта — 19%. Норматив­ный срок службы комплекса равен 9 годам. Возможный доход от утилизации линии в конце девятого года - 28 тыс. руб. Коэффи­циент физического износа оценен в размере 47%.

14. Требуется определить стоимость машинного комплекса для изготовления больших жидкокристаллических экранов для проекционных дисплеев методом прямой капитализации. Среднегодовой объем выпуска (продаж) — 350 шт. Цена - 31,19 тыс. руб./шт. Среднегодовые операционные затраты (без амортизации), связанные с функционированием комплекса, рав­ны 8520 руб. Площадь помещения, занимаемая машинным комп­лексом, равна 520 м². При сдаче данного помещения в аренду возможная арендная плата составила бы 3,6 тыс. руб./м² в год. Срок службы машинного комплекса — 11 лет. Ставка дисконта — 18%.

15. Требуется определить полную стоимость установки для го­рячей накатки зубьев методом равноэффективного функцио­нального аналога. В качестве базисного объекта взят зубофрезерный станок, стоимость которого 120 тыс. руб.. Годовые операци­онные затраты (без амортизации) при изготовлении зубчатых ко­лес на зубонакатной установке - 558 тыс. руб., на зубофрезерном станке - 570 тыс. руб.. Рост годового выпуска при применении зу­бонакатной установки - 5%. Оба объекта занимают небольшую площадь, поэтому упущенная выгода от использования здания в расчет не принимается. Нормативный срок службы у обоих объ­ектов - 8 лет. Ставка дисконта — 19%.