Расчет промежуточных параметров для определения а0, а1, и r

х	у	х2	ху	у2
1,2 4,25 2,68 1,2 0,8	117 300 165 105 78	1,44 18,0625 7,1824 1,44 0,64	140,4 1275,0 442,2 126,0 62,4	13689 90000 27225 11025 6084
∑х=10,13	∑у=765	∑х2=28,7649	∑ху=2046	∑у2=148023

По данным табл.5.4 составим систему нормальных уравнений:

а₀5+ а₁10,13=765;

а₀10,13+ а₁28,765=2046.

Приведенную выше систему нормальных уравнений решаем относительно а₀ и а₁ и получаем в итоге искомое уравнение регрессии

У=31,043+60,196 х.

Рассчитываем коэффициент корреляции

R= =0.9818.

Коэффициент корреляции достаточно высокий, что свидетельствует о надежности связи между ценой и массой станков в данной выборке.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого специального станка

31,043+60,196*3500=241729 руб.≈241700 руб.

Расчеты по нахождению параметров уравнения регрессии можно значительно ускорить , если воспользоваться средствами MS Excel. С помощью диалогового окна «Мастер диаграмм» можно построить не только график интересующей нас зависимости цены станка от его массы, но и получить на этом графике уравнение регрессии и коэффициент корреляции в квадрате.

Описанные выше методы оценки дают результат в виде полной стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости). Если необходимо оценить остаточную стоимость воспроизводства, то тогда нужно провести соответствующую экспертизу физического состояния объекта и рассчитать совокупный коэффициент износа.

Остаточная стоимость воспроизводства определяется по результатам оценки полной стоимости воспроизводства и совокупного коэффициента износа:

S_oc = S_B  (1 – К_сов),

где К_сов — коэффициент совокупного износа оцениваемого объекта.

В полной стоимости воспроизводства, получаемой методами затратного подхода, ни один вид износа не учитывается, поэтому при расчете остаточной стоимости нужно учесть именно совокупный износ, т.е. износ, интегрирующий и физический, и моральный, и внешний виды износа.

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №3.

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №4.

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №5

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №6

Список рекомендуемой литературы

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №3

Доходный подход к оценке стоимости машин и оборудования

3.1 Прогнозирование чистого операционного дохода для целей оценки

(3.1)

(3.2)

(3.3)

(3.4)

(3.5)

Доходный подход реализуется в следующих методах: чистых дисконтированных доходов, прямой капитализации дохода и равноэффективного функционального аналога.

3.2. Методы оценки, построенные на расчете чистого операционного дохода

К данной группе относятся метод чистых дисконтированных доходов и метод прямой капитализации чистого операционного дохода.

Метод чистых дисконтированных доходов. При применении этого метода возможны следующие варианты расчетов:

а) ЧОД от машинного комплекса может приниматься либо переменным по годам срока полезного использования, либо пос­тоянным, на среднегодовом уровне;

б) стоимость комплекса к концу последнего года эксплуата­ции либо учитывается как утилизационная стоимость, либо вооб­ще не учитывается как несущественная величина.

Метод включает следующие этапы.

Этап 1. Определяют полный состав машинного комплекса, в который входит оцениваемый объект как главный элемент. Со­бирают информацию о ценах продукции (услуги) и производ­ственной мощности рассматриваемого машинного комплекса, а также о спросе на продукцию (услугу). Определяют также площади и характеристики здания (помещения), в котором размещается машинный комплекс. Собирают информацию о вероятной вели­чине ставок арендной платы для данного здания (помещения). Задаются сроком службы комплекса в годах и ставкой дисконта.

Этап 2. Рассчитывают ЧОД от машинного комплекса по формуле (3.4).

Этап 3. Определяют полную стоимость машинного комп­лекса, т.е. без учета износа. При этом возможен динамический или статический расчет.

Динамический расчет. Чистый операционный доход от ма­шинного комплекса берется переменным по годам и рассчитыва­ется по формуле

S=

= E_M1F₄(r,1) + E_M2F₄(r,2)+...+E_MnF₄(r,n)+S_nF₄(r,n), (3.6)

где Е_м1, Е_m2, ..., E_M — чистый операционный доход от машинного комплек­са в 1-й, 2-й,..., п-й год срока его полезного использо­вания;

г — ставка дисконта;

S_n— остатсчная (утилизационная) стоимость машинного комплекса к концу последнего п-го года;

f₄(r,f) — функция текущей стоимости денежной единицы, чет­вертая функция в таблицах «Шесть функций денеж­ной единицы» (в скобках указаны ставка дисконта г и порядковый номер года/);

n — срок полезного использования машинного комплекса, лет.

При динамическом расчете закладывается некий прогноз ди­намики дохода и затрат во времени. Обычно в первый год эксплу­атации ЧОД понижен из-за освоения производственной мощ­ности комплекса и рынка. Он понижается также в последние го­ды эксплуатации, когда все сильнее сказывается фактор износа (возникают отказы, увеличиваются затраты на ремонт).

Чтобы учесть влияние переменного объема выпуска на опера­ционные затраты, последние подразделяют на переменные, т.е. зависимые от объема выпуска (продаж), и постоянные. Операци­онные затраты, связанные с работой машинного комплекса в j-м году, рассчитывают по формуле

И_мj = vQj + S_n, (3.7)

где v — переменные затраты на единицу продукции (работы):

Qj — объем выпуска продукции (производства работ) в j-м году в нату­ральных единицах;

S_n - сумма постоянных затрат (без амортизации) за год.

При расчете ЧОД по годам допускают, что выручка бизнес - системы изменяется прямо пропорционально объему выпуска (продаж), а постоянные затраты и валовой доход от недвижимо­сти принимаются неизменными. Чистый операционный доход, связанный с функционированием машинной системы в j-м году, рассчитывается по формуле

E_мj = (Ц_fQ_f - В_зд) - И_мj = Ц_fQ_f - В_зд - vQj - S_n , (3.8)

Статический расчет. В этом случае ЧОД принимается пос­тоянным на некотором среднем уровне и рассчитывается по формуле

где Е_м — среднегодовой ЧОД, получаемый от эксплуатации машинного комплекса;

F₅(r,n) — функция единичного аннуитета, пятая функция в таблицах «Шесть функций денежной единицы».

Хотя статический расчет менее точен, чем динамический, его выполняют на практике чаще, так как он проще и не требует прогноза динамики показателей.

Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной едини­цы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента:

S_eд=Sγ_ед (3.10)

где γ_ед— долевой коэффициент для оцениваемой единицы оборудования или машины.

Этот коэффициент может быть определен разными способа­ми: либо как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости всего комплекса, либо как доля ремонтной сложности этой единицы в суммарной ремонтной сложности всего машинного комплекса.

В некоторых случаях может быть применен метод остатка. Например, нужно оценить машину или единицу оборудования, которая является главным и самым дорогим агрегатом в машин­ном комплексе. Все остальные элементы машинного комплекса представляют собой типовые устройства, легко оцениваемые сравнением с аналогами. Стоимость данной машины определя­ется вычитанием из стоимости машинного комплекса суммарной стоимости остальных устройств.

Пример 1. Необходимо оценить рыночную стоимость машин­ного комплекса по производству деревянных оконных блоков. В состав комплекса входит следующее оборудование: линия раск­роя пиломатериалов, линия изготовления брусков, цепно-долбежный станок, гидравлические ваймы, линия обработки фра­муг, станки фрезерный, сверлильно-пазовальный и заточный. Всего в комплексе 10 единиц оборудования.

Планируемый срок эксплуатации — 7 лет. Ставка дисконта принята равной 15%. Среднегодовой объем производства (про­даж) берется на уровне 9240 блоков. Оптовая цена одного блока при продаже дилерам со склада предприятия - 2500 руб.

Средний коэффициент физического износа машин и обору­дования в комплексе оценен равным 54%.

Решение. В данном примере выполняется статический расчет.

Составляем смету затрат на производство и реализацию про­дукции в среднем на год без учета амортизационных отчислений и расходов на содержание и эксплуатацию здания (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Смета затрат на производство и реализацию продукции на год

(без амортизационных отчислений и затрат на содержание здания)

Статья затрат	Сумма, руб.	Порядок расчета
Основные материалы Пиломатериалы Стекло (4 мм) Скобяные изделия Прочие материалы (краска, упаковка и т.д.)	3 280 200 1 404 480 6 652 800 415 800	0,1 м3 на блок; 3550 руб/м3 2 м2 на блок; 76 руб/м2 Комплект 720 руб./блок 45 руб./блок
Итого основные материалы	11 753 280
2. Заработная плата основных рабочих	1 836 000	17 чел., 9000 руб./мес.
3. Начисления на заработную плату (ЕСН)	477 360	26% заработной платы ос­новных рабочих
4. Ремонт и содержание обо­рудования (без амортизации)	1 028 160	56% заработной платы ос­новных рабочих
5. Общехозяйственные расхо­ды Электроэнергия силовая Заработная плата управлен­ческого персонала (с начис­лениями 26%) Прочие накладные расходы	148 500 1 512 000 918 000	90 кВт, 1500 маш.-ч в год, тариф 1,1 руб./кВтч 5 чел., 20 000 руб./мес. 50% заработной платы ос­новных рабочих
Итого общехозяйственных расходов	2 578 500
Всего затрат на производ­ство и реализацию продук­ции (без амортизации)	17 673 300

Расчеты по статьям калькуляции выполняются на основе норм рас­хода ресурсов и их цен (тарифов) на дату оценки. Данные о мате­риальных и трудовых нормах, процентах накладных расходов бе­рутся из бизнес-плана с учетом опыта аналогичных предприятий, а данные о ценах и тарифах на дату оценки — из соответствующих прайс-листов и баз данных.

Итогом составленной сметы являются среднегодовые опера­ционные затраты, связанные с функционированием машинного комплекса.

В табл. 3.2 приведен последующий расчет полной стоимости машинного комплекса.

Таблица 3.2 - Расчет полной стоимости машинного комплекса по производству оконных блоков

Номер строки	Показатели	Сумма, руб.	Примечание
1	Выручка от реализации продукции в год	23 100 000	Цена одного блока — 2500 руб. Объем продаж — 9240 шт.
2	Валовой доход от недви­жимости (при возможной сдаче в аренду)	1 834 000	Площадь производ­ственного помещения — 717м2, ставка годо­вой арендной платы — 2000 руб./ м2. Площадь офисного по­мещения — 100 м2, ставка — 4000 руб./м2
3	Среднегодовые операци­онные затраты, связанные с эксплуатацией машин­ного комплекса	17 673 300	Итог табл. 6.1
4	ЧОД от машинного комп­лекса	3 592 700	Стр. 1 — стр. 2 — стр. 3
5	Текущая стоимость еди­ничного аннуитета F5(r= 15%, n = 7)	4,16042	Ставка дисконта — 15%, срок — 7 лет
6	Текущая стоимость анну­итета	14 947 141	Стр. 4 х стр. 5
7	Утилизационная стои­мость оборудования после 7 лет эксплуатации	42 000	Масса лома — 35 т, цена лома- 1200 руб./т
8	Текущая стоимость де­нежной единицы F4(r= 15%, п = 7)	0,37594	Ставка дисконта - 15%, срок-7 лет
9	Текущая стоимость утили­зации оборудования	15 789	Стр. 7 х стр. 8
10	Полная стоимость ма­шинного комплекса	14 962 930	Стр. 6 + стр. 9

Остаточная стоимость машинного комплекса при коэффици­енте физического износа 54%:

14 962 930 • (1 - 0,54) = 6 882 948 ≈ 6 883 тыс. руб.

Метод прямой капитализации дохода. В данном методе ис­пользуется довольно простая формула пересчета ЧОД от машинного комплекса в его текущую полную стоимость, при этом доход от утилизации не учитывается. Последовательность проведения метода включает следующие этапы.

Этапы 1 и 2. Выполняют те же работы, что и на этапах 1 и 2 описанного выше метода дисконтированных чистых доходов.

Этап 3. Определяют полную стоимость машинного комп­лекса, т.е. без учета износа, с помощью формулы прямой капита­лизации

S= = = (3.11)

где К_а — коэффициент амортизации для машинного комплекса, который определяется как третья функция «Фактор фонда возмещения» из таблиц «Шесть функций денежной единицы»;

F₆(r, п) - функция «Взнос на амортизацию», шестая функция таблиц «Шесть функций денежной единицы», т.е. коэффициент капита­лизации.

Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной едини­цы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента (см. этап 4 в методе чистых дисконтированных доходов).

Пример 2. Необходимо оценить рыночную стоимость техно­логической линии по производству обоев со звукопоглощающим покрытием. Нормативный срок службы - 6 лет. Ставка дисконта выбрана 16%. Планируемый среднегодовой объем выпуска (про­даж) - 180 тыс. рулонов. Оптовая цена одного рулона при прода­же дилерам со склада предприятия - 118 руб.

Решение. Исходя из разработанного бизнес-плана состав­ляют смету затрат на производство и реализацию продукции на год (табл. 6.3).

Далее рассчитывают полную стоимость машинного комплек­са (табл. 6.4).

Остаточная стоимость машинного комплекса при коэффици­енте физического износа 32%:

18 827 849 * (1 - 0,32) = 12 802 937 ≈ 12 803 тыс. руб.

Таблица 6.3 - Смета затрат на производство и реализацию продукции на год (без амортизационных отчислений и затрат на содержание здания)

Статья затрат	Сумма, руб.	Порядок расчета
Основные материалы Бумага Клей ПВА Специальный состав Прочие материалы	972 000 1 269 000 6 480 000 436 050	0,6 кг на рулон, 9 руб./кг 0,15 кг на рулон; 47 руб./кг 0,08 кг на рулон; 450 руб./кг 5% прямых материальных затрат
Итого основные материалы	9 157 050
2. Заработная плата основных рабочих	1 512 000	14 чел., 9000 руб./мес.
3. Начисления на заработную плату (ЕСН)	393 120	26% заработной платы основных рабочих
4. Ремонт и содержание обо­рудования (без амортизации)	997 920	66% заработной платы основных рабочих
5. Общехозяйственные расхо­ды Электроэнергия силовая Заработная плата управлен­ческого и прочего персона­ла (с начислениями 26%) Прочие накладные расходы	100 980 1 587 600 1 466 640	54 кВт, 1700 маш.-ч/год, тариф 1,1 руб./кВтч 7 чел., 15 000 руб./мес. 97% заработной платы основных рабочих
Итого общехозяйственных расходов	3 155 220
Всего затрат на производ­ство и реализацию продук­ции (без амортизации)	15 215 310

Таблица 6.4 - Расчет полной стоимости машинного комплекса по производству обоев

Номер строки	Показатели	Сумма, руб.	Примечание
1	Выручка от реализации продукции в год	21 240 000	Цена одного рулона — 118 руб. Объем продаж — 180 000 шт.
2	Валовой доход от недви­жимости (при возможной сдаче в аренду)	915 000	Площадь производ­ственного помещения — 200 м2, ставка годо­вой арендной платы — 3000 руб./м2 Площадь офисного по­мещения — 70 м2, став­ка - 4500 руб./м2
3	Среднегодовые операци­онные затраты (без амор­тизации)	15 215 310	Итог табл. 6.3
4	ЧОД от машинного комп­лекса	5 109 690	Стр. 1 - стр. 2 - стр. 3
5	Коэффициент капитали­зации F6(r= 16%, п = 6)	0,27139	Ставка дисконта — 16%, срок - 6 лет
6	Полная стоимость ма­шинного комплекса	18 827 849	Стр. 4 : стр. 5

Пример 3. Необходимо определить рыночную стоимость ас­фальтоукладчика модели F18C производства шведской компании «Динапак». Коэффициент физического износа объекта оценен в 62%. Расчет стоимости выполнен на основе данных механизиро­ванной базы, которая предоставляет асфальтоукладчики и другую технику дорожно-строительным фирмам в оперативную аренду. Арендная плата покрывает операционные затраты арендодателя, связанные с текущими ремонтами, техническим обслуживанием, а также накладные расходы и прочие платежи (налоги, страховые взносы и др.). В арендную плату не входят расходы по доставке объекта к месту работы, заработная плата машиниста и горюче­смазочные материалы.

Классификационные признаки объекта: код ОКОФ 14 2924413, шифр ЕНАО 42102. Нормативный срок службы - 8 лет. Ставка дисконта выбрана 18%.

Исходные данные приведены ниже.

Ставка арендной платы за 1 рабочий день, руб. 9 100

Годовой полезный фонд времени работы дорожно-

строительного оборудования с учетом сезонности,

рабочих дней 130

Операционные затраты (без амортизации)

арендодателя на 1 рабочий день, руб. 4025

В том числе:

текущий ремонт и техническое обслуживание, руб. 3200

накладные и прочие расходы, руб. 825

Решение. Расчет полной стоимости пользования асфальтоукладчика приведен в табл. 6.5.

Таблица 6.5

Расчет полной стоимости асфальтоукладчика

Номер строки	Показатели	Сумма, руб.	Примечание
1	Валовой арендный доход от асфальтоукладчика за год	1 183 000	9100*130
2	Годовые операционные затраты арендодателя (без амортизации)	523 250	4025 *130
3	ЧОД от асфальтоуклад­чика	659 750	Стр. 1 - стр. 2
4	Коэффициент капитали­зации F6(r= 18%, n = 8 лет)	0,24524	Ставка дисконта — 18%, срок службы - 8 лет
5	Полная стоимость ас­фальтоукладчика	2 690 222	Стр. 3 : стр. 4

Остаточная стоимость асфальтоукладчика при коэффициенте физического износа 62%:

2 690 222 * (1 - 0,62) = 1 022 284 ≈ 1 022 300 руб.