7. Риэлтерская и оценочная деятельность на рынке недвижимости.

Риэлторской счит-ся деят-ть, осуществляемая юр лицами и индивид. предпр-лями на основе соглашения с заинтересов. лицом по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересов лица гражданско – правовых сделок с зем участками, зд., сооруж., жил. и нежил. помещ-ми и правами на них.

Риэлторами могут быть физ. и коммерческие юр. лица в форме хозяйственных товариществ, производств-ых кооперативов и гос. п/п.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источников доходов риэлтерской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

В перечень риэлтерской деятельности включаются следующие операции: продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, заключение договоров купли-продажи жилых помещений, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена и др.

Никакая сделка на рын. недв. не мож. быть осуществ без предварит оценки стоим-ти имущ-ва. Оценка н-ти – это прежде всего оценка прав собств-ти на данную н-ть, следовательно, оценка н-ти должна включать саму н-ть и оценку прав собств-ти или пользования землей и зд-ми.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное – при продаже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального покупателя во многих случаях перед заключением сделки, для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.

8. Основные характеристики городского пространства.

Простр-во для объектов недв-ти имеет особ. знач-е, поскольку объекты сущ-ют в организованном простр-ве. При анализе недв-ти в кач-ве таких пространств-х рамок выступ границы поселений (муницип образований).

Предм изуч-я эк недв-ти явл фак-ры городского простр-ва, влияющие на стоимостной эквивалент недв-ти.

Осн хар-ки городского простр-ва:

-урбанистическая концентрация, т.е. размещ-е на огранич тер-рии большого кол-ва объектов недв-ти самого разл функционального назнач-я. Они должны обеспечить осущ-е всех видов жизнадеят-ти чел.

-город предст-ет собой рез-т градостроительной эволюции, последовательного и противоречивого развития на протяж-и длит вр

9. Государственная регистрация и налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним.

Гос. Регистрация – организованная система взаимодействующих элементов, обеспечивающих факт государственного признания и подтверждение определенных прав на недвижимое имущество. Гос регистр дает титул собственности. Титул собственности -

законное право на недвижимость которое регламентирует права и обязанности владельца. Основной нормативный документ – ФЗ 129 «О госуд-ой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует 2 важнейшие цели: 1. Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов. 2. Формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею устанавливаются отношения между 2-мя группами участников: с одной стороны – обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой – учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законом.

Гос. регистрацию прав на недвижимость осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые министерством юстиции РФ. Гос. регистрации подлежат: право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитут и др.

Датой гос. регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр. Гос. регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции России.

Проведенная гос. регистрация удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Исключением из обязательной гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация прав на которые осущ-ся в особом порядке.

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики – предприятия и физические лица, а на другой – налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения.

В проц налог отн-ний по поводу недвиж им-ва и сделок с ними на одной стороне выступают нологоплат-ки (пр-я и физ лица), а на др. – налог агенты и разл учрежд-я и орг-ции, выполняющие свои особые ф-ции в системеме н/о.

Н-ги на недвиж объекты как им-во:

-с юр лиц: НДС, н-г на приб,

-с физ лиц: н-г на им-во орг-ций, н-г на недв-ть, н-г на им-во физ лиц, НДФЛ, н-г на наследование или дарение, н-г на польз-е недрами

-с юр и физ лиц: земельный н-г, н-г с продаж, гос пошлина, фед, рег и местные лицензионные сборы, ЕНВД, н-ги и сборы по операциям с недвиж им-вом