2.11. Согласование результатов

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

Таблица № 14 Результаты оценки (руб.)

Идентификация объекта оценки	Производственная база, расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	13 151 157
- доходным подходом	12 093 337
- затратным подходом	13 349 640

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Таблица 15

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	30	40	30
Полнота информации, %	30	40	30
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	30	40	30
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	30	40	30
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	30	40	30
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	30	40	30

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+V₂* Q₂+V₃*Q₃

где:

• V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

• V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

• Q_1, Q_2, Q_3, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 16.

Таблица 16 - Согласование результатов оценки

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	13 151 157	0,4	5 260 463
Доходный	12 093 337	0,3	3 628 001
Затратный	13 349 640	0,3	4 004 892
ИТОГО		1	12 893 356