- •Пояснительная записка
- •Общие положения
- •3. Рекомендуемые темы курсовой работы
- •4. Содержание курсовой работы
- •5. Методические рекомендации по выполнению курсовой работы
- •Объем и этапы исследования:
- •1. Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя:
- •4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •4.1. Сведения о заказчике оценки
- •4.2. Сведения об оценщике
- •7.2 Техническое описание объекта оценки
- •9.4.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.4.4 Оценка совокупного износа
- •9.4.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
- •9.4.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода Расчет полной восстановительной стоимости улучшений в ценах 1 969 г.
- •9.5 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
- •9.5.1 Определение чистого операционного дохода
- •9.5.2 Анализ ставок аренды
- •9.5.3 Определение коэффициента капитализации
- •9.5.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
- •9.6 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
- •9.6.1 Расчет стоимости
- •10. Согласование результатов
- •11. Заключение
- •11.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
- •12. Список использованных источников
- •Пример выполнения практической части курсовой работы.
- •2.1.3 Имущественные права на объект оценки
- •11 Июня 2009 г. – 15 июня 2009 г.
- •15 Июня 2009 г.
- •2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •2.2.1 Сведения о заказчике оценки
- •2.2.2 Сведения об оценщике
- •2.2.3. Данные об оценочной организации
- •2.3 Допущения и ограничительные условия
- •2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •2.5 Описание объекта оценки
- •2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки
- •2.5.2 Техническое описание объекта оценки
- •2.6 Анализ рынка объекта оценки
- •2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
- •2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
- •2.7.2 Процедура оценки
- •2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки
- •2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
- •2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода
- •2.8.2 Определение стоимости земельного участка
- •2.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •2.8.4 Оценка совокупного износа
- •2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
- •2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода
- •2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
- •2.9.1 Определение чистого операционного дохода
- •2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий
- •2.9.3 Определение коэффициента капитализации
- •2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
- •2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
- •2.10.1 Расчет стоимости
- •2.11. Согласование результатов
- •2.12 Заключение
- •2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 7.
Таблица 7
Данные |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Источник информации |
www.74dom.ru, тел. 8 952 515 71 11 |
www.74dom.ru, тел. 8 922 719 81 28; 8 951 80 88 704 |
www.74dom.ru, тел. 233 0 255 |
Адрес |
г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая |
г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая |
г. Челябинск, Гагарина-Копейское шоссе |
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Переданные имущественные права |
аренда |
аренда |
аренда |
Рыночные условия = время |
Май 2009 |
Май 2009 |
Май 2009 |
Физические характеристики |
2 000 |
3 000 |
1 100 |
Дополнительные улучшения |
- |
- |
- |
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 9
Таблица 8
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
1. Совершенная сделка или предложение
|
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%. |
2. Переданные имущественные права
|
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась. |
3. Условия рынка (время предложения)
|
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
|
4. Поправка на площадь |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам. |
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
|
В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в п. Рудный. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась. |
6. Состояние объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%. |
7. Дополнительные улучшения |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась. |
8. Расположение объекта
|
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
Расчет арендной ставки.
Таблица 9
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения |
||
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|||
Арендная ставка |
руб./м2 |
|
100 |
120 |
200 |
Общая площадь |
м2 |
1 199,1 |
2 000 |
3 000 |
1 100 |
Совершенная сделка или предложение |
|
|
предложение |
предложение |
предложение |
Корректировка |
% |
|
-15 |
-15 |
-15 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
85 |
102 |
170 |
Переданные имущественные права |
|
полное |
полное |
полное |
полное |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
85 |
102 |
170 |
Условия рынка (время предложения) |
|
Июнь 2009 |
Июнь 2009 |
Июнь 2009 |
Июнь 2009 |
Корректировка |
% |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
85 |
102 |
170 |
Местоположение |
|
Челябинская обл.,******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 |
г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая |
г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая |
г. Челябинск, Гагарина-Копейское шоссе |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
85 |
102 |
170 |
Состояние объекта |
|
Удовлетворительное |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Корректировка |
руб. |
|
-20 |
-20 |
-20 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
68 |
82 |
136 |
Дополнительные улучшения |
|
- |
- |
- |
- |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
68 |
82 |
136 |
Расположение объекта |
|
Отдельно стоящее |
Отдельно стоящее |
Отдельно стоящее |
Отдельно стоящее |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|
68 |
82 |
136 |
Выводы: |
|
|
|
|
|
Общая валовая коррекция |
|
|
-35 |
-15 |
-15 |
Весовой коэффициент |
|
|
0,3 |
0,4 |
0,3 |
Арендная ставка |
руб./м2 |
94 |
|
|
|