- •Пояснительная записка
- •Общие положения
- •3. Рекомендуемые темы курсовой работы
- •4. Содержание курсовой работы
- •5. Методические рекомендации по выполнению курсовой работы
- •Объем и этапы исследования:
- •1. Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя:
- •4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •4.1. Сведения о заказчике оценки
- •4.2. Сведения об оценщике
- •7.2 Техническое описание объекта оценки
- •9.4.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.4.4 Оценка совокупного износа
- •9.4.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
- •9.4.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода Расчет полной восстановительной стоимости улучшений в ценах 1 969 г.
- •9.5 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
- •9.5.1 Определение чистого операционного дохода
- •9.5.2 Анализ ставок аренды
- •9.5.3 Определение коэффициента капитализации
- •9.5.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
- •9.6 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
- •9.6.1 Расчет стоимости
- •10. Согласование результатов
- •11. Заключение
- •11.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
- •12. Список использованных источников
- •Пример выполнения практической части курсовой работы.
- •2.1.3 Имущественные права на объект оценки
- •11 Июня 2009 г. – 15 июня 2009 г.
- •15 Июня 2009 г.
- •2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •2.2.1 Сведения о заказчике оценки
- •2.2.2 Сведения об оценщике
- •2.2.3. Данные об оценочной организации
- •2.3 Допущения и ограничительные условия
- •2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •2.5 Описание объекта оценки
- •2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки
- •2.5.2 Техническое описание объекта оценки
- •2.6 Анализ рынка объекта оценки
- •2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
- •2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
- •2.7.2 Процедура оценки
- •2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки
- •2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
- •2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода
- •2.8.2 Определение стоимости земельного участка
- •2.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •2.8.4 Оценка совокупного износа
- •2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
- •2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода
- •2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
- •2.9.1 Определение чистого операционного дохода
- •2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий
- •2.9.3 Определение коэффициента капитализации
- •2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
- •2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
- •2.10.1 Расчет стоимости
- •2.11. Согласование результатов
- •2.12 Заключение
- •2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
10. Согласование результатов
При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки используются три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный. Результаты расчетов сводятся таблицу:
Идентификация объекта оценки |
|
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: |
|
- сравнительным подходом |
|
- доходным подходом |
|
- затратным подходом |
|
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:
Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.
Показатели |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Достоверность информации, % |
|
|
|
Полнота информации, % |
|
|
|
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, % |
|
|
|
Способность учитывать конъюнктуру рынка, % |
|
|
|
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, % |
|
|
|
Весовые показатели достоверности подхода оценки, % |
|
|
|
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3
где:
V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,
V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.
Q1, Q2, Q3, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Согласование результатов производится в табличной форме.
Подход |
Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб. |
Весовой коэффициент |
Скорректированная величина рыночной стоимости, руб. |
Сравнительный |
|
|
|
Доходный |
|
|
|
Затратный |
|
|
|
ИТОГО |
|
1 |
|