118. Обмеження прав на землю, які випливають із права добросусідства

Право власності як найбільш повне за змістом речове право забезпечує його суб'єкту безпосереднє панування над майном. У принципі цей суб'єкт може здійснювати щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать природі останнього і змісту права. Проте законодавство передбачає різні обмеження права власності (особливо на нерухоме майно, зокрема земельні ділянки). Воно майже ніколи не здійснюється в обсязі правомочностей, можливому з урахуванням природи і призначення майна.

Обмеження права власності залежно від їх природи можна об'єднати в кілька груп. До першої групи можуть бути від­несені обмеження, зумовлені встановленням сервітутом, до другої - обмеження, викликані дією норм, що у російському дореволюційному праві складали так зване сусідське право, до третьої - обмеження, що становлять інститут, призначений для забезпечення суспільних інтересів. Відмітною рисою цих обмежень є переважання публічних засад над приватними, їх законодавче закріплення в інтересах не окремих осіб, а усього суспільства.

Другу групу розглядуваних обмежень, як зазначалось, скла­дають норми, що охоплюють дореволюційне сусідське право, яке встановлювало обмеження права власності в інтересах сусідів. Сучасний інститут добросусідства, закріплений у ЗК, на відміну від сервітутів, не дає сусідам жодних самостійних прав на чужій землі, а лише ущемляє власника ділянки у здій­сненні ним свого права.

Законні обмеження, що складають зазначене право, можли­ві лише між власниками сусідніх ділянок. Обов'язкова вимога до останніх полягає в тому, щоб одна ділянка могла становити певну користь для іншої. Зазначені обмеження призначені забезпечити право на чужу річ з метою задоволення приватних інтересів власників сусідніх ділянок. Суб'єктами цих право­відносин є приватні особи (володільці сусідніх ділянок). До розглядуваних обмежень можна віднести й ті, що пов'язані з речовим сервітутом, встановлюваним за згодою власників су­сідніх ділянок. Цей правовий акт надає їм право обмеженого користування чужим майном.

Правила і норми, що раніше були об'єднані в рамках так званого сусідського права, дістали відображення у гл. 17 ЗК під назвою "Добросусідство". Вони спрямовані на забезпечення такого використанню земельних ділянок, за якого власникам і землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдавалося б найменше незручностей. Згідно з ч. 1 ст. 103 ЗК такими незручностями є затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо. Вимогу додержуватися правил добросусідства треба розглядати як обов'язок для усіх власників і землекорис­тувачів. Користування власниками і землекористувачами своїми земельними ділянками не повинно виключати можливості використання ними сусідніх земельних ділянок. При цьому відповідно до ч. 2 ст. 103 ЗК таке використання має відповіда­ти цільовому призначенню сусідніх ділянок. Згідно із ст. 104 ЗК власник і землекористувач вправі вимагати припинення такої діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, стан земельної ділянки, водних ресурсів, розташованих у межах іншої ділянки тощо.

Зазначений вплив може бути результатом як правомірної діяльності, так і відхилень від порядку здійснення тих чи інших заходів на території сусідньої ділянки, а також її використання не за цільовим призначенням. Таким чином шкідливий вплив може мати місце в результаті побутової, сільськогосподарської, виробничої та іншої діяльності. При недосягненні згоди між власниками сусідніх ділянок щодо усунення шкідливого впливу діяльності власника однієї ділянки на стан іншої власник остан­ньої вправі звернутися з позовом до суду.

Якщо у ст. 104 ЗК розглядаються ситуації, пов'язані з хі­мічним, бактеріологічним та іншим впливом зі сторони однієї ділянки на іншу, то в ст. 105 передбачений фізичний вплив, породжуваний проникненням гілок і коренів дерев, чагарників з однієї ділянки на іншу. Коли таке проникнення є перепоною у використанні ділянок за її цільовим призначенням, власники та землекористувачі ділянок наділені правом самостійно усуну­ти таке проникнення на територію їх ділянок шляхом відрізання коренів, гілок дерев і чагарників, що проникнули із сусідньої ділянки.

При цьому таке пошкодження гілок, коренів дерев і ча­гарників не буде вважатися екологічним правопорушенням, оскільки у ст. 105 ЗК воно віднесено до правомірних дозволених дій будь-якого власника і землекористувача. У таких випадах обмеження в реалізації права власності полягає у виснаженні сусідньої земельної ділянки, її затіненні, у перешкоді вирос­танню на ній рослинності тощо.

Передумовою існування добросусідських відносин між воло­дільцями суміжних земельних ділянок і запобігання можливим конфліктам між ними є чітке визначення меж ділянок. Це до­сягається шляхом додержання певних правил. Так, власник суміжної земельної ділянки не тільки не вправі перешкоджати іншому власнику у встановленні твердих меж, а навпаки, зобов'я­заний сприяти йому у встановленні межових знаків, віднов­ленні останніх при зникненні, переміщенні або приведенні в невиразний, тобто такий, за якого знаки не можуть відповідати меті їх встановлення, стан.

Згідно із ч. З ст. 106 ЗК межові знаки належать до таких об'єктів, витрати на встановлення яких несуть власники суміж­них ділянок у рівних частинах. Письмовим договором сторін може бути встановлено інший порядок їх розподілу. Можливо також закріплення у такому договорі порядку розподілу обов'яз­ків (витрат), пов'язаних з підтриманням межових знаків у робо­чому стані або з їх відновленням. За відсутності домовленості зазначені витрати розподіляються між власниками суміжних ділянок у рівних частинах.

Відповідно до ч. 1 ст. 108 ЗК якщо сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, доріжкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом, іншою спорудою, власники цих ділянок ма­ють право на їх спільне використання. Зміст такого спільного використання розкривається, наприклад, у ст. 109 ЗК згідно з якою плоди дерев, які слугують межовими знаками, належать власникам розділених ними ділянок у рівних частинах. Зазначе­не використання повинно відповідати природі межового знака, не призводити до його руйнування чи пошкодження. Тому при обранні кожним із власників (землекористувачів) способу використання межових споруд, вони повинні враховувати інте­реси один одного, погоджувати це питання, оскільки у ст. 108 ЗК вказується на спільний характер використання цих споруд.

Правило про порядок спільного використання межових споруд не застосовується у тому разі, коли зовнішні ознаки вказують на те, що вони належать лише одному з сусідів. Але й при цьому за наявності відповідної домовленості власники сусідніх земельних ділянок можуть використовувати межові спорудження спільно.

Межова споруда не є обов'язковим елементом землеустрою. Вирішення пов'язаних з нею питань залежить виключно від волі сусідів. Проте до того часу, поки один із них заінтересова­ний у подальшому існуванні межової споруди, вона не може бути ліквідована або замінена без його згоди.

У ЗК встановлено спеціальні правила використання як ме­жових споруд дерев, які зростають на спільній межі земельних ділянок. Так, відповідно до ч. 2 ст. 109 ЗК, кожен із сусідів вправі вимагати ліквідації таких дерев. Це правило не поши­рюється на випадки, коли вони слугують межовими знаками й не можуть бути замінені іншими межовими знаками.

У разі пошкодження або знищення межових знаків, тобто приведення у такий стан, за якого вони не можуть виконувати своєї функції, у багатьох випадках виникає питання не тільки про порядок їх відновлення, але й про визначення меж земель­них ділянок. Норми, спрямовані на запобігання можливим конфліктам між власниками суміжних ділянок, а у випадку виникнення таких - на їх вирішення, містяться в ст. 107 ЗК.

Підставою для відновлення меж ділянки є відомості земельно-кадастрової документації. Згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру, затв. поста­новою Кабінету Міністрів України, до земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, колективній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по влас­никах землі і землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, селищних, міських, районних рад, областях, АРК та Україні в цілому. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право колективної, приват­ної власності на землю, право постійного користування землею, договорів на тимчасове користування землею, в тому числі на умовах оренди.

Загальним правилом є орієнтація на справжні межі ділянок. У разі неможливості виявлення цих меж їх встановлення здій­снюється за фактичним використанням ділянок, тобто їх межі визначаються з урахуванням тих частин, що експлуатуються власниками землі чи землекористувачами. Якщо таке фактичне використання ділянки встановити неможливо, то відповідно до ч. 2 ст. 107 ЗК кожному з суміжних землеволодільців виділя­ється однакова за розміром частина спірної ділянки.

Втім таке вирішення проблеми треба вважати неприйнятним, якщо зазначений поділ не відповідатиме встановленим розмірам земельних ділянок, а також іншим виявленим обставинам, що дають підстави робити висновок про їх справжні межі. У разі недосягнення сторонами домовленості щодо визначення меж ділянок, розташованих у межах населених пунктів, спори мають вирішуватись органами місцевого самоврядування. В інших випадках, а також при незгоді власників і землекористувачів ділянок з рішеннями органів місцевого самоврядування спори вирішуються судом згідно з положеннями ст. 158 ЗК.