7. Ограничения и обременения в использовании земельных участков.

Ограничения (обременения) и сервитуты являются нормальным механизмом регулирования земельных отношений, без которого трудно или невозможно сочетать интересы земельных собственников с общественными интересами.

Права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов ЗУ могут быть ограничены в связи с обременением ЗУ определенными условиями и обязательствами, которые устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда.

Обременения ЗУ включаются в его правовой статус, подлежат гос. регистрации и сохраняются при переходе ЗУ к другому лицу.

Наличие обременения ЗУ влечет ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по его использованию в хозяйственной деятельности, ограничения по распоряжению ЗУ, а также может предусматривать предоставление права ограниченного пользования этим ЗУ или его частью для определенных разрешенных целей другим гражданам и юридическим лицам в порядке установления сервитута.

Ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по использованию ЗУ в хозяйственной деятельности и обременения их правами иных лиц возникают, как правило, в связи с тем, что земли находятся внутри либо примыкают к особо охраняемым территориям и объектам, либо находятся вблизи вредных производств или в зонах перспективной застройки, разведанных полезных ископаемых, торфа и подземных вод, или по ним проложены различные коммуникации, т.е. так называемые режимообразующие объекты, определяющие соответствующий правовой режим использования этих участков.

Ограничение прав на использование ЗУ устанавливаются в целях соблюдения прав и интересов природопользователей, экологических требований, сохранения природных ландшафтов и особо охраняемых территорий, памятников истории и культуры, обеспечения безопасности населения, нормального функционирования объектов промышленности, транспорта, энергоснабжения, связи, инженерной инфраструктуры и коммуникаций, охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения и других режимообразующих объектов.

В связи с этим возникает необходимость в установлении зон с особым правовым режимом использования земель, для которых определена сфера действия обременений, а именно: охранных, санитарно-защитных, запретных зон. В пределах этих зон для собственников, владельцев, пользователей ЗУ, в силу необходимости, устанавливаются определенные ограничения в использовании земли, а для юридических и физических лиц, в собственности или оперативном управлении которых находятся режимообразующие объекты – право ограниченного пользования чужими ЗУ (сервитут).

Ограничения прав в использовании ЗУ могут быть установлены и по другим основаниям правового и хозяйственного характера, например, в связи с арендой, залогом, арестом ЗУ, доверительном управлении и т.п.; в связи с необходимостью регулирования интенсивности использования земель, подверженных или потенциально опасных к процессам деградации, сохранения особо ценных земель, уровня загрязнения почв, допустимых нагрузок на ландшафт и т.д.

При разработке проектов землеустройства разного назначения местоположение режимных и режимообразующих объектов и их зон с особым режимом использования земель на затрагиваемой землеустройством территории, их характеристики отражаются на графической и текстовой проектной документации.

В документах, удостоверяющих права граждан и юридических лиц на землю, информация о наличии режимообразующих объектов и зон с особым режимом использования земель, их параметрах и условиях использования земель в зонах отражается на основании землеустроительной документации или ДКК ограничений и обременений.

Ограничения прав по использованию и распоряжению ЗУ устанавливаются на основании законов и нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ, актов органов местного самоуправления, а также в соответствии с ГОСТами, СНиПами, СанПинами, Положениями и правилами об охране режимообразующих объектов, утвержденными в установленном порядке.

Ограничения прав могут быть установлены на основании проектной документации по планированию использования земель или строительства режимообразующих объектов, согласованной и утвержденной в установленном порядке (н-р, ограничения по использованию земель в зонах проявления негативных воздействий).

Состав и содержание ограничений в использовании земель устанавливаются вне зависимости от вида прав на ЗУ, но в то же время состав ограничений в использовании земель, пределы (зоны) территорий, на которых они устанавливаются, находятся в прямой зависимости от категории земель, целевого назначения и разрешенного использования ЗУ, назначения режимообразующего объекта, его параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду, перспективного использования территории и других факторов.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (ЗУ), н-р, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение ЗУ сервитутом может выступать в форме публичного и частного сервитута.

Публичные сервитуты устанавливаются в пользу неограниченного круга субъектов, как собственников, так и не собственников (пользователей ЗУ). Их перечень устанавливается федеральными нормативными правовыми актами или принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами субъектов РФ или органами местного самоуправления.За публичные сервитуты, установленные в пользу граждан, плата не взимается.

Частный сервитут устанавливается в интересах отдельных лиц. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник ЗУ, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. Соразмерная плата может быть установлена на основании договора между собственником ЗУ и лицом, в пользу которого установлен сервитут, актов гос. органов и актов органов местного самоуправления, а также решением суда.