
- •Контрольная работа на тему: «Обзор методов оценки недвижимости».
- •Содержание
- •Введение.
- •Классификация методов оценки недвижимости
- •Нормативный метод.
- •Затратные методы
- •2.2 Метод балансовой стоимости
- •2.3 Метод восстановительной стоимости
- •Методы замещения
- •Сравнительные (аналоговые) методы.
- •Метод восстановительной стоимости по аналогам.
- •2.5 Метод сравнения.
- •Метод инвестиций
- •Доходные и другие (комбинированные) методы
- •2.7 Метод капитализации прибыли
- •2.8 Метод приведенного чистого дохода
- •Метод подрядчика
- •2.10 Метод остатка
- •11 Метод предпринимательской оценки
- •Заключение
- •4. Список используемой литературы
2.8 Метод приведенного чистого дохода
Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП).
Характерным для МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным фактором МПЧД является работа с данными как о доходах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике.
Таким образом, применяя МПЧД, нужно иметь значительные объемы информации прогнозного характера, в том числе:
прогноз развития экономической ситуации (системы налогов и отчислений, изменений в структуре цен, инфляции, положения на рынках, условий кредитования и др.);
намечаемую программу инвестиций в развитие предприятия.
Сущность МПЧД состоит в том, что потоки доходов и расходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмов дисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это, как правило, время проведения аналитического расчета или ожидаемое время начала бизнес-проекта.
Рассмотрим более детально содержание МПЧД.
Методологический подход к оценке объекта основывается на описании и сравнительном анализе затрат и поступлений, связанных с деятельностью данного предприятия или операциями с ним, такими, как приобретение и использование, развитие, реконструкция и т.д. Таким образом, временной период достаточно продолжителен.
Оценка объекта по методу МПЧД существенно зависит от того, каким образом предполагается использовать оцениваемый объект.
В основе МПЧД лежит информационная технология формирования финансовых потоков во времени (cash flow). МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития.
Финансовый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких, как кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и дотации, иностранные инвестиции.
Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта формируются:
финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием;
поступления от реализации продукции и/или самого объекта; распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.
Для финансовой сбалансированности необходимо, чтобы поток поступлений финансовых средств опережал поток потребностей. Если обнаруживается несбалансированность, то необходимо перепланировать финансовые потоки.
Экономический аспект анализа и оценки предполагает соизмерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности. В качестве сравнительных оценок экономической эффективности обычно используются следующие критерии:
чистая приведенная стоимость, чистый приведенный доход (это, как правило, важнейший показатель эффективности — отсюда название МПЧД);
внутренняя норма рентабельности;
срок окупаемости;
коэффициенты прибыльности и рентабельности.
Экономический анализ проводится как по проекту в целом, так и с позиции инвестора, бюджета и других возможных участников проекта. Например, экономическая оценка с позиции инвестора определяется на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряжении при использовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть уменьшены за счет привлеченных средств; однако при этом уменьшаются и поступления в соответствии с взятыми им финансовыми обязательствами. Таким образом, экономическая оценка с позиции инвестора зависит не только от объекта и программы его развития, но и от выбора инвестором источников финансирования.
В заключение подчеркнем ведущую роль рассмотренного метода в известных схемах финансово-экономического анализа эффективности инвестиционных проектов, при анализе развития и функционирования предприятий.