22. Какие существуют инструменты оценки эффективности девелоперского проекта.

Основная цель любого инвестиционного проекта, в том числе и девелоперского, - получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными издержками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выдвигается оценка инвестиционного проекта. В общем случае под оценкой девелоперского проекта понимают определение его эффективности. Однако оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части - доходов от эксплуатации завершенного объекта, а также дохода от его продажи. На данном этапе анализа используют методы оценки недвижимости. Для большей наглядности взаимоотношение данных видов оценки (оценки эффективности девелоперского проекта и оценки стоимости недвижимости), а также роль оценки недвижимости в процессе анализа девелоперского проекта показаны на рис. 1.

Основные показатели проекта						Основные показатели эффективности проекта
Рыночная стоимость объекта недвижимости	Затраты на реализацию проекта	Время на реализацию проекта Риски проекта				NPV IRR PP, DPP, Benefit ration
Методы анализа и оценки
Доходный подход к оценке Сравнительный подход к оценке	Затратный подход	Инвестиционный анализ

Рис. 1. Место оценки недвижимости при реализации девелоперского проекта.

Условные обозначения:

NPV - чистая приведенная стоимость;

IRR - внутренняя ставка доходности; РР - период окупаемости;

DPP - дисконтированный период окупаемости; benefit ration - индексы доходности.

При рассмотрении понятия «эффективность проекта» прежде всего отметим, что реализация проектов девелопмента не только является способом умножения богатства собственника или источником получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета и социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена:

• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народно-хозяйственная эффективность);

• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

23. Перечислите критерии эффективности девелоперских проектов.

Критериями оценки эффективности девелоперских проектов служит следующая группа международных показателей:

• чистая приведенная (дисконтированная, текущая) стоимость (NPV);

• индекс доходности или рентабельности (PI);

• дисконтированный срок окупаемости инвестиций (PP);

• внутренная нормы прибыли (IRR).

Наличие положительной NPV как разницы между дисконтированными доходами и первоначальными инвестициями указывают на эффективность проекта. Индекс доходности больше 1,0 указывает также на эффективность проекта, срок окупаемости вложений в пределах жизненного цикла инвестиционного проекта до момента следующего реинвестирования также указывает на эффективность вложений, чем больше разрыв между внутренней нормой дохода проекта и чем она выше над уровнем выбранной ставки дисконта (нормой дохода для инвестиций), тем эффективнее проект, тем дольше он будет сохранять уровень безубыточности (до значения IRR, когда NPV стремится к нулю). Поэтому при реализации ряда более эффективных проектов за счет заемных средств коммерческие банки стараются завысить уровень процентной ставки по кредиту до значения внутренней нормы дохода проекта, лишая собственника получать первые годы доход от эксплуатации объекта. В таком случае механизм льготного государственного кредитования наиболее привлекателен. Например, наиболее приемлема с точки зрения кредитования сельских товаропроизводителей на территории Российской Федерации за последние годы стала система ОАО «Россельсхозбанк», которая основана на предоставлении льготных бюджетных кредитов сельским товаропроизводителям с компенсацией 1/2-2/3 ставки рефинансирования при ставке процентов по кредиту независимо от вида вложения, установленной в размере ставки рефинансирования, не учитывающих даже в отдельных случаях влияние рисков.