13. Раскройте особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса приоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс. Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу. Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.

14. Раскройте особенности девелопмента на рынке торговых площадей.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков: перекресток транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания. Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансированием строительства офисных помещений.

15. Раскройте особенности девелоперских проектов.

Суть инвестирования, с точки зрения инвестора (владельца капитала), заключается в отказе от получения прибыли «сегодня» во имя прибыли «завтра». Операции такого рода аналогичны предоставлению ссуды банком. Соответственно, для принятия решения о долгосрочном вложении капитала необходимо располагать информацией, в той или иной степени подтверждающей два основополагающих предположения:

- вложенные средства должны быть полностью возмещены;

- прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Таким образом, проблема принятия решения об инвестициях состоит в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату. В самом общем смысле, инвестиционным проектом называется план или программа вложения капитала с целью последующего получения прибыли.

В силу физических характеристик недвижимости, девелоперские проекты отличаются рядом особенностей, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития недвижимости относят следующие:

1) Проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следовательно, могут быть реализованы лишь при условии привлечения внешнего инвестирования. Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в российских условиях требуются инвестиции начиная примерно с 1 млн. долл. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сотнями миллионов и даже более того.

2) Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости, их результаты носят вероятностный характер, что предполагает привлечение финансовых ресурсов на весьма длительные сроки в объекты с низким уровнем ликвидности.

3) Сроки окупаемости проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта могут составлять десять и более лет, а по отдельным проектам, как, например, строительство мостов, дорожных сооружений, достигать десятков лет. Естественно, что за столь длительные периоды экономическая ситуация может не единожды измениться, вызывая колебания в доходности объекта. В условиях неустойчивости российской экономики инвесторы стремятся к более коротким срокам окупаемости, требуя повышенных ставок доходности, но это означает лишь, что вероятность возникновения негативных факторов оценивается ими гораздо выше, чем в экономически развитых странах.

4) Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного контроля над процессами развития недвижимости. Во многих странах для обозначения этого явления используется понятие «национализация права на развитие недвижимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных органов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существует в российских условиях, так что без тесного общения с государственными согласующими, контролирующими и прочими органами при реализации проектов развития недвижимости не обойтись.

5) Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость влияет местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, по-разному расположенные, будут приносить разный доход. Местоположение недвижимости оказывает непосредственное влияние на полезность недвижимости для ее пользователя, а потому относится к числу факторов, в значительной мере определяющих стоимость объектов недвижимости. Важно при этом, что речь идет не только и не столько о географическом понятии местоположения, сколько об экономическом – расположении недвижимости относительно тех факторов, которые делают объекты привлекательными или непривлекательными для потребителей. Объекты могут занимать совершенно различное географическое местоположение и быть очень близки по экономическому.

6) Реализация любого проекта девелопмента – технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации проекта. Привлечение специализированных организаций и предприятий характерно даже в современных российских условиях, где довольно часто доминирует стремление выполнить весь спектр необходимых работ и функций своими силами. Но и здесь постепенно начинают преобладать тенденции к распределению функций (проектирование, управление проектами, строительство, продажи) между отдельными экономическими агентами, сначала в рамках внутрифирменной специализации, а затем через выделение самостоятельных фирм, объединенных в холдинговые структуры с высокой степенью самостоятельности в оперативной деятельности и финансовым контролем со стороны головной фирмы.

7) Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окружения) можно лишь благодаря постоянному изучению региональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Необходимость тщательного подхода к изучению рынка вытекает уже из указанных выше характеристик проектов развития недвижимости – капиталоемкости, потребности во внешних источниках финансирования и пр. В российских условиях до самого недавнего времени этим аспектам проектов уделялось не самое пристальное внимание. В значительной степени это связано с ограниченностью сферы деловой активности рынка жилья, высоким уровнем неудовлетворенности потребностей населения в улучшении жилищных условий, стандартизованностью требований к жилью со стороны покупателей, а также в связи с низким уровнем конкуренции. По мере смещения акцентов в сторону создания объектов с более выраженной индивидуальностью, перехода от работы на рынок «вообще» к работе на определенные сегменты потребителей растет и потребность в более квалифицированных исследованиях, которые нельзя провести без

профессионального подхода к проблеме. Отсюда вполне резонным становится выделение специализированных подразделений, привлечение сторонних организаций к исследованиям рынка. То, что раньше было исключением, становится правилом.

Из всего вышесказанного можно сделать обобщающий вывод: реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, а их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Достижение успеха возможно в этих условиях лишь при выделении девелопмента в особый род профессионально-предпринимательской деятельности.