10. Опишите жизненный цикл недвижимости как объекта девелопмента

В самом общем виде жизненный цикл (ЖЦ) любого объекта и субъекта – это законченная последовательность процессов его существования, комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появления до исчезновения. По содержанию указанные процессы, этапы относительно однотипны для однотипных объектов.

В самом укрупненном виде жизненный цикл недвижимости состоит из двух основных фаз – инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Как физический объект недвижимость создается, используется, требует ремонта и/или реконструкции, исчерпывает свое назначение и разрушается (уничтожается).

Как объект юридических отношений она меняет собственников, арендуется, закладывается, т.е. участвует в различных сделках, операциях. Как товар она продается, развивается. Таким образом, жизненный цикл позволяет выявить закономерности развития недвижимости во всех ее ипостасях. Чем сложнее объект, тем многозначнее состав процессов жизненного цикла.

ЖЦ (жизненный цикл) недвижимости как физического объекта проходит следующие этапы: создание (проектирование, строительство), ввод в эксплуатацию и использование, функциональное устаревание, капитальный ремонт или развитие, невосстановимый физический износ, естественное разрушение и снос.

ЖЦ (жизненный цикл) недвижимости как экономического объекта (товара) проходит следующие этапы: создание, государственная регистрация, владение и использование, смена владельцев (собственников), развитие, ухудшение потребительских свойств, окончание экономического срока жизни объекта.

ЖЦ (жизненный цикл) недвижимости как объекта собственности проходит следующие этапы: распоряжение собственностью без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог, иные опреации), развитие недвижимости, смена права собственности (продажа. дарение, реквизиция), государственная регистрации сделок, окончание жизни объекта недвижимости.

Некоторые процессы жизненного цикла недвижимости не применимы к земле, в том числе снос, ликвидация, невосстановимое разрушение. Речь тут может идти об экологических аспектах использования земельных участков, лесных и водных

объектов.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности может иметь свой цикл для одного владельца, который может множественно повторяться при смене собственника вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Физический срок жизни объекта – это период его реального существования от создания и существования в функционально пригодном состоянии до сноса или разрушения. Физический срок жизни объекта – величина объективная и зависит от процессов износа или амортизации.

Износ (обесценение) – потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Экономический срок жизни объекта – это период прибыльного использования объекта, т.е. когда осуществляемое развитие недвижимости вносит вклад в стоимость объекта. Он начинается от создания объекта и продолжается до момента, когда улучшения, усовершенствования уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания (физического и морального).

Очевидно, что экономический срок жизни объекта меньше физического.