31.Сущность и основное содержание оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату. Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости. По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом. Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1) затратный

2) сравнение продаж

3) капитализация доходов.

Цели оценки недвижимости:

Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений;

При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

При привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости;

При страховании объектов недвижимости;

При кредитовании под залог объектов недвижимости;

При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;

При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов;

При ликвидации объектов недвижимости;

При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и безхозяйного для реализации в рамках исполнительного производства.

При приватизации, национализации, при передаче в доверительное управление, переуступке долговых обязательств.

При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Оценка недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. Сбор и анализ информации, необходимый для проведения оценки;

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществления необходимых расчетов;

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости;

5. Составление отчета об оценке.

Результатом работ по оценке является Отчет независимого оценщика, составленный в соответствии с законодательством РФ. Отчет является документом доказательного значения и предназначен для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).

Цели и содержание кадастровой оценки недвижимости

Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр)

В сфере государственного кадастрового учета и ведения ГКН Росреестр выступает органом кадастрового учета.

Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), их структурные подразделения (далее – обособленные подразделения).

Создание кадастра преследует три цели.

Первая - это обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество. И в случае каких-то вопросов или судебных разбирательств кадастр будет той основной идентифицирующей базой, которая даст информацию о том, чем же вы владеете.

Вторая цель - обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы.

Третья цель кадастра - повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Определение кадастровой стоимости недвижимости.

ФСО-4 Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

1.заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

2.сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

3.определение ценообразующих факторов объектов оценки;

4.сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

5.группировка объектов оценки;

6.сбор рыночной информации;

7.построение модели оценки;

8.анализ качества модели оценки;

9.расчет кадастровой стоимости;

10.составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.