25. Разработка концепции проекта девелопмента.

- процесс сложный и интересный одновременно. Это объясняется тем, что в нем соединяются два противоположенных начала: творчество и расчет. Разработка концепции является одним из этапов освоения территорий и позволяет достичь максимальной эффективности в случае серьезной профессиональной обоснованности и глубокой проработки.

По словарному определению, концепция (лат. conceptio) - это генеральный замысел, определяющий стратегию действий при осуществлении реформ, проектов, планов, программ или же система взглядов на процессы и явления в природе и в обществе.

разработка концепции проекта - это создание эффективного направления бизнеса, при котором определенная идея развития участка или территории обоснована аналитическими, маркетинговыми, финансовыми и экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного использования территории.

Необходимость профессиональной разработки концепции проекта вызвана тем фактом, что сегмент недвижимости, с одной стороны, является инвестиционно привлекательным, а с другой - высокозатратным и рисковым. Качественно обоснованная или непроработанная концепция может обернуться большими финансовыми и имиджевыми потерями для инвесторов, владельцев и других заинтересованных сторон.

Несмотря на кажущуюся легкость определения возможного варианта использования территории, существует большое количество ограничений, которые необходимо учитывать на начальной стадии разработки концепции. Ограничения могут быть как физического, так и юридического или социального характера. В настоящее время в России, как и во многих других странах очень актуальна задача комплексного развития территорий как внутри, так и за городской чертой. Процесс освоения новых и редевелопмента старых земель постоянен, и управление этим процессом не только интересно, но и экономически выгодно при профессиональном подходе.

Редевелопмент городских промышленных территорий - процесс набирающий обороты как в Москве, так и других городах России. Для получения максимального эффекта при выводе предприятий за городскую черту также есть потребность в разработке концепции проекта, как для выносимого предприятия, так и для освоения освобождающегося участка.

Разработка концепции проекта развития территории, как правило, начинается с определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Определение наилучшего использования земельного участка строится на анализе большого количества информации, касающейся как самого участка, так и его окружения.

Во-первых, это глубокий анализ потенциала участка со всех сторон: как со стороны физических характеристик, так и со стороны юридических, и именно этот анализ определяет допустимые варианты освоения территорий. Во-вторых, одним из главных факторов, определяющих наиболее эффективный вариант освоения территории, является рыночная ситуация. Она включает и соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости в исследуемом регионе, и конкурирующие объекты в различных сегментах, и ценообразование, как в определенном сегменте, так и в регионе.

После проведенного анализа возможен обоснованный ответ на вопрос какой объект (объекты) могут быть размещены на этом участке. И только после этого разрабатывается концепция развития территории, в которой описываются и просчитываются все составляющие проекта: архитектурные характеристики, маркетинговые возможности и рекомендации, финансовые показатели проекта.

Таким образом, разработка концепции включает в себя два важных блока работ - аналитическое обоснование идеи концепции и концепцию, которые по завершению представляются в форме отчета. Этот отчет позволит собственнику, инвестору и другим причастным сторонам оценить свою заинтересованность и свои возможности по реализации проекта и, основываясь на данной концепции, начинать работу по реализации проекта.

Анализ территории и определение потенциала.

Аудит объекта. Текущее состояние. Анализ документации. ; Ограничения по строительству. ; Анализ коммерческих характеристик объекта. ; Анализ окружения объекта. Инфраструктура. Транспорт. Перспективы развития района.

Определение потенциала месторасположения объекта.

Анализ рынка. Макроэкономическая ситуация и факторы, влияющие на рынок. Общее описание рынка. История и предпосылки развития. Анализ существующего предложения на рынке. (Объёмы рынка. Ведущие игроки. Сегментирование. Количественные и качественные характеристики. Ценообразование. Прогнозы развития объёмов предложения.) Анализ спроса на рынке. (Сегментирование потребителей. Социальные характеристики. Потребительские предпочтения. Структура спроса. Динамика.) Анализ соответствия спроса и предложения и определение перспективных сегментов. Тенденции и перспективы развития рынка. Выводы и оценка инвестиционной привлекательности сегментов рынка. Анализ наилучшего использования. SWOT-анализ. Генерация возможных вариантов освоения территории. Анализ предложенных вариантов. Определение наиболее эффективного варианта использования. Заключение о наилучшем использовании. Общее описание проекта. Концепция застройки. Планирование и зонирование территории.

Рекомендации по архитектурно-планировочным решениям.

Объёмные характеристики. Конструктивные решения. (Этажность, оптимальный набор помещений, материалы и технологии строительства, высота потолков и т.д.)

Коммуникации и инженерия. Инфраструктура, благоустройство, транспорт. Охрана и безопасность.

Степень готовности. Маркетинговая концепция. Ценообразование. График продаж. Организация продаж.

Продвижение на рынок. Анализ маркетинговой эффективности проекта