23. Понятие и виды девелопмента.

Наиболее распространенный перевод этого термина - «развитие». Девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Под качественным преобразованием здесь имеется в виду единство физических, экономических и правовых аспектов.

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания». У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и/или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды. Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязанных аспектах.

Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как преобразование недвижимости.

Развитие недвижимости представляет собой качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости.

С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования.

В этом смысле к девелопменту, например, может быть отнесена такая хорошо известная в российской практике операция, как перевод объектов из жилого фонда в нежилой, а так же набирающее силу перепрофилирование территорий промышленных предприятий под жилую или коммерческую функцию. Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастные стоимости недвижимости, что создает экономическое содержание и его смысл.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли».

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Второй аспект термина состоит в том, что под ним понимается особая профессионально – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.

Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости в условиях рыночной экономики, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, поскольку именно возрастание – источник дохода девелопера независимо от вида девелопмента.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

- полноценный консалтинг в самом широком понимании слова; - систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает: - выбор экономически эффективного проекта; - выявление и снижение рисков, связанных с проектом; - получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата; - поиск и привлечение инвесторов; - отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой; - реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Этапы и виды девелопмента

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта; Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта; Проектирование и оценка проекта; Заключение контрактов и строительство; Маркетинг, управление и распоряжение результатами.;

Существует два вида девелопмента:

Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

Девелопмент жилой недвижимости; Девелопмент коммерческой недвижимости; Девелопмент загородной недвижимости ;Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков). Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).