1.Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимость.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Недвижимость как объект управления: - операционная недвижимость (центр издержек) — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности; - инвестиционная недвижимость (центр прибыли) — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

Объект может выступать как в качестве операционной, так и в качестве инвестиционной недвижимости.

Цель управления операц недв-тью: минимизация издержек.

-рациональное распределение;

-поддержание в работоспособном состоянии;

-минимизация издержек на эксплуатацию, содержание и воспроизводство.

Цель управления инв-ой недвт-тью: максимизация прибыли.

маркетинг;

инвестиционный менеджмент;

улучшение;

консолидация активов;

выход на финансовые рынки.

Исходящая позиция в бизнесе: инв-ная – самост-ный бизнес, операц. – часть инфраструктуры бизнеса.

Показатели достиж цели: инв-ная – чистый доход, рост стоимости; оп-ная – затраты, выход продукции на ед. пл-ди.

Необходимые условия эффективного управления: инв-ная – профессиональный менеджмент; оп-ная - функциональное выделение.

2. Основные цели, содержание и инструменты управление государственной собственностью.

Государственной собственностью в РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

В государственной собственности должны находиться те объекты, которые имеют главной целью не принесение дохода, а реализацию общ-х, гос-х целей и задач.

Федеральная собственность:

1. Объекты составляющие основу национального богатства страны. (континентальный шельф, морская экономич. зона, особо охраняемые природные объекты, историко-культурное наследие и др.)

2. Объекты, необходимые для функционирования федеральных органов власти. (государственная казна, имущество вооруж. сил, спец войска внутренних дел и др. объекты академий наук, вузы и др.)

3. Объекты оборонного производства.

4. Объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства. (добывающая промышленность, транспорт, электроэнергетика, племенные и семеноводческие предприятия и др.)

5. Прочие объекты. (фармацевтические, медико-биологические, спиртовые, ликероводочные и др.)

Собственность субъектов РФ:

Предприятия всех отраслей народного хозяйства, находящиеся в государственной собственности.

Иная государственная собственность не включенная в состав федеральной.

Цели: Генеральная цель: Обеспечение сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всех видов и форм собственности, как национального достояния страны, защита прав и интересов собственников.

По отношению к государственной собственности: Обеспечение сохранности, развития, эффективного использования всей совокупности объектов государственной собственности в общенациональных интересах российского народа, как первичного собственника.

Основные функции государства:

Формирование и периодическое обновление законодательной базы;

Проведение преобразований (реформирование) отношений собственности;

Осуществление денационализации и национализации;

Стимулирование эффективного использования;

Судебное обеспечение цивилизованного развития отношений собственности;

Государственный контроль.

Концептуальные основы построения системы управления государственной собственностью(СУГС).

Главная функция СУГС:

Планирование.Организация.Распоряжение.Руководство.Контроль.

Управление должно быть:

Адаптивным; Целевым; Оптимальным.

Обеспечение: Информационное; Нормативное; Оценка объектов; Кадровое; Контрольное.

Цели СУГС

оптимизация структур ГС;

максимальное включение ГС в хозяйственный оборот;

увеличение доходов бюджета;

использование в качестве инструмента привлечения инвестиций;

повышение конкурентоспособности организаций госсектора.

Сферы

управление государственными предприятиями;

управление государственными пакетами акций;

управление федеральной недвижимостью.

Задачи СУГС

полная инвентаризация объектов ГС;

классификация объектов ГС;

оптимизация количества объектов ГС;

определение целей по каждому объекту управления;

обеспечение прав государства;

повышение эффективности управления;

правовая регламентация процессов управления;

обеспечение контроля за использованием и сохранностью объектов ГС;

обеспечение поступления доходов в ФБ.

Функции и структура системы органов власти и управления Г.С.

Функции управления ГС.

-анализ состояния и оборота ГС;

-оптимизация количества объектов ГС;

-совершенствование процессов управления;

-управление земельными ресурсами;

-управление и распоряжение другим

федеральным имуществом;

-подготовка проектов законов;

-приобретение и осуществление

имущественных прав;

Разработка подзаконных нормативных актов;

Разработка и реализация программ развития;

Создание, реорганизация и ликвидация ГУП и других федеральных структур;

Закрепление ГС в хозяйственное ведение и оперативное управление;

Другие ( всего более 40)

Органы управления ГС.

Министерство экон.развития

-Росреестр

- Росимущество

Министерство регионального развития.

-Росинвентаризация

Министерство юстиции.

Министерство сельского хоз-ва.

Отраслевые министерства.

РОСРЕЕСТР

Роснедвижимость.

Роскартография.

Росрегистрация.

Теория оперативного управления, на основе которой получили легальное признание право оперативного управления и право полного хозяйственного ведения, дала ответ на вопрос, на каком праве государственные предприятия владеют и пользуются государственным имуществом, не являясь его собственниками.

В хозяйственное ведение передаётся государственная собственность, представляющая собой предприятия, выпускающие продукцию, напр., оборонные предприятия. Право хозяйственного ведения предполагает распоряжение и использование гос. соб-ти, за исключ. продажи, перепрофилирование, без согласия гос-ва. Предполагает более широкие возможности, чем оперативное управление.

Оперативное управление предполагает совершенно чёткие возможности использования гс, соб-ть в оперативном управлении не перед-ся в аренду, доверит. упр-ие и т.д (пример оперативного управления - тюрьма). Соб-ть на правах оп. упр-ния передаётся органам внутренних дел, МЧС и тд.

Имущественные комплексы государственных унитарных предприятий.

ГУП остаётся только в случаях:

-используют имущество, приватизация которого запрещена;

-осуществляют деятельность по решению социальных задач или регулированию рынков;

-изготавливают отдельные виды продукции в сфере интересов государства;

-производят продукты изъятые из оборота;

-осуществляют деятельность, отнесённую законодательством только к ГУПам;

-осуществляют планово дотируемые виды деятельности;

-осуществление НИР иНТД в отраслях, обеспечивающих национальную безопасность.

Органы управления создают специальные комиссии для рассмотрения отчётов и определения размера прибыли, отчисляемой в бюджет.

Обязательность ежегодных проверок части ГУПов если:

объём выручки более 500 тысяч раз МРОТ;

сумма активов в 200 тысяч раз более МРОТ.

Единственным органом управления ГУПом является руководитель, назначаемый по контракту на конкурсной основе, с обязательным проведением аттестации каждые 3 года. Контракт определяет:

задачи, права, обязанности и ответственность руководителя;

полномочия руководителя;

условия оплаты труда;

причины возможности расторжения контракта по инициативе собственника или руководителя.

Процедуры передачи полномочий при смене руководителя нормативно не определены.