6. Методы оценки недвижимости (50х50)

В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.

2. Оценивается полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения существующих улучшений.

3. Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их стоимости воспроизводства (замещения).

4. Стоимость земли и стоимость воспроизводства (замещения) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В рамках затратного подхода к оценке недвижимости, обычно принято выделять четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости:

5. Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно-аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).

6. Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод). Этот метод оценки недвижимости заключается в суммировании затрат на возведение и установку отдельных компонентов здания, исходя из затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.

7. Метод количественного анализа (сметный метод). Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку нового объекта недвижимости, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямых расходов. Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования, необходимых для строительства и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика. Этот метод является наиболее точным, но очень трудоемким и, соответственно, весьма дорогостоящим.

8. Метод «50х50». Этот метод применим к некоторым (достаточно распространенным) объектам недвижимости (например, дачи, загородные коттеджи, гаражи), при строительстве которых подрядные строительные организации предусматривают равенство затрат на заработную плату и механизмы с одной стороны, и стоимости строительных и отделочных материалов с другой стороны. Таким образом, полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов. Несмотря на то, что этот метод оценки недвижимости весьма упрощенный, но для определенной категории объектов он дает удовлетворительные результаты.

19. Виды инноваций и их характеристика.

Инновация  — это внедренное новшество обладающее высокой эффективностью. Является конечным результатом интеллектуальной деятельности человека, его фантазии, творческого процесса, открытий, изобретений и рационализации в виде новых или отличных от предшествующих объектов. Они характеризуются введением на рынок совершенно новых (усовершенствованных) продуктов (услуг) интеллектуальной деятельности человека, обладающих более высоким научно-техническим потенциалом, новыми потребительскими качествами, которые со временем в свою очередь становятся объектом для совершенствования. Инновация — это результат инвестирования в разработку и получение нового знания, ранее не применявшейся идеи по обновлению сфер жизни людей (технологии; изделия; организационные формы существования социума, такие как образование, управление, организация труда, обслуживание, наука, информатизация и т. д.) и последующий процесс внедрения (производства) этого, с фиксированным получением дополнительной ценности (прибыль, опережение, лидерство, приоритет, коренное улучшение, качественное превосходство, креативность, прогресс).

Для успешного управления инновационной деятельно­стью необходимо тщательное изучение инноваций. Преж­де всего, необходимо уметь отличать: 1. Инновации от несу­щественных видоизменений в продуктах и технологиче­ских процессах (например, эстетические изменения — цвета, формы и т. п.). 2. Незначительных технических или внешних изменений в продуктах, оставляющих неизмен­ными конструктивное исполнение и не оказывающих дос­таточно заметного влияния на параметры, свойства, стои­мость изделия, а также входящих в него материалов и компонентов. От расширения номенклатуры продукции за счет освоения производства не выпускавшихся прежде на данном предприятии, но уже известных на рынке продук­тов, с целью удовлетворения текущего спроса и увеличе­ния доходов предприятия.

Новизна инноваций оценивается по технологиче­ским параметрам, а также с рыночных позиций. С уче­том этого строится классификация инноваций.

В зависимости от технологических параметров инновации подразделяются на: продуктовые и процессные.

Продуктовые инновации включают применение новых материалов, новых полуфабрикатов и комплектующих; получение принципиально новых продуктов. Процессные инновации означают новые методы организации произ­водства (новые технологии). Процессные инновации могут быть связаны с созданием новых организацион­ных структур в составе предприятия (фирмы).

По типу новизны для рынка инновации делятся на: новые для отрасли в мире; но­вые для отрасли в стране; новые для данного предпри­ятия (группы предприятий).

По месту в системе (на предприятии, в фирме) можно выделить:

1. Инновации на входе предприятия (изменения в выборе и использовании сырья, материалов, машин и оборудования, информации и др.);

2. Инновации на выходе предприятия (изделия, ус­луги, технологии, информация и др.);

3. Инновации системной структуры предприятия (управленческой, производственной, технологической).

В зависимости от глубины вносимых изменений выделяют инновации:

1. Радикальные (базовые); 2. Улучшающие; 3. Модификационные (частные).

Класси­фикация инноваций с учетом сфер деятель­ности предприятия. По этому признаку выделяются инновации:

1. Технологические; 2. Производственные; 3. Экономические; 4. Торговые; 5. Социальные; 6. В области управления.

Достаточно полную классификацию инноваций пред­ложил российский ученый А. И. Пригожин:

1. По распространенности: 1.1 Единичные, 1.2. Диффузные.

2. По месту в производствен­ном цикле: 2.1. Сырьевые, 2.2. Обеспечивающие (связывающие), 2.3. Продуктовые.

3. По преемственности: 3.1.Замещающие, 3.2. Отменяющие, в возвратные, 3.3. Открывающие, 3.4. Ретро введения.

4. По охвату ожидаемой доли рынка: 4.1. Локальные, 4.2. Системные, 4.3. Стратегические.

5. По инновационному потенциалу и степени новизны: 5.1. Радикальные, 5.2. Комбинаторные, 5.3. Совершенствующие.

Четвертое и пятое направления классификации, учитывающие масштаб и новизну инноваций, интен­сивность инновационного изменения, в наибольшей степени выражают количественные и качественные ха­рактеристики инноваций и имеют значение для эконо­мической оценки их последствий и обоснования управ­ленческих решений.

94. Инновационная стратегия страны или предприятия.

Инновационная стратегия – одно из средств достижения целей организации (корпорации, предприятия), отличающееся от других средств своей новизной, прежде всего для данной организации и, возможно, для отрасли, рынка, потребителей.

Стратегии вообще, и инновационные в частности, направлены на развитие и использование потенциала предприятия и рассматриваются как реакции на изменения внешней среды. В качестве инновационных стратегий могут быть: получение результатов инновационной деятельности предприятия в виде новых продуктов, технологий и услуг; применение новых методов в НИОКР, производстве, маркетинге и управлении; переход на новые организационные структуры; применение новых видов ресурсов и новых подходов к использованию традиционных ресурсов. Таким образом, относительно внутренней среды, инновационные стратегии подразделяются на несколько крупных групп: продуктовые (портфельные, предпринимательские или бизнес-стратегии, направленные на создание и реализацию новых изделий, технологий и услуг); функциональные (научно-технические, производственные, маркетинговые, сервисные); ресурсные (финансовые, трудовые, информационные и материально-технические); организационно-управленческие (технологии, структуры, методы, системы управления). Это специальные инновационные стратегии.

С



{5.1}

тратегии обычно называют “базовыми” или “эталонными”. Они направлены на развитие конкурентных преимуществ фирмы, в силу чего их называют также “стратегиями развития” или “стратегиями роста” фирмы. Базовые стратегии развития чаще всего делятся на следующие группы: стратегии интенсивного развития; стратегии интеграционного развития; стратегии диверсификационного развития; стратегии сокращения. В каждой из этих групп имеются непосредственно инновационные стратегии. Другие стратегии имеют тот или иной инновационный аспект. Базовые стратегии отражают общепринятые направления развития конкурентных преимуществ фирмы. Их используют в качестве типовых каталогов при подборе альтернативных стратегий.

Особенности инновационных стратегий. Инновационные стратегии создают особо сложные условия для проектного, фирменного и корпоративного управления. К таким условиям относятся:

1. Повышение уровня неопределенности результатов. К довольно сложному стратегическому управлению добавляются сложности, связанные с резким повышением уровня неопределенности результатов по срокам, затратам, качеству и эффективности, что заставляет развивать такую специфическую функцию как управление инновационными рисками;

2. Повышение инвестиционных рисков проектов. Инвестиционные риски повышаются за счет новизны решаемых задач, то есть добавления инновационной составляющей. К сложностям проектного управления добавляются трудности, вызываемые структурой портфеля инновационных проектов, в котором преобладают среднесрочные и особенно долгосрочные проекты. Требуется более сложная работа по привлечению инвестиций, так как приходится искать более рисковых инвесторов. Также требуется более гибкая согласованность инновационных и инвестиционных процессов. Другими словами, перед управляющей системой данной организации появляется качественно новый объект управления – инновационно-инвестиционный проект;

3. Усиление потока изменений в организации в связи с инновационной реструктуризацией. Реализация любой инновационной стратегии связана с неизбежностью реструктуризацией предприятия, поскольку изменение состояния хотя бы одного элемента ведет к изменению состояния всех других элементов. Эти потоки стратегических изменений следует сочетать со стабильными текущими производственными процессами. Потоки инновационных стратегических изменений необходимо проводить также с учетом различных жизненных циклов изделий, технологий, спроса, товаров, организации. Возникают задачи управления потоками инновационных стратегических изменений, то есть применения принципов логистики;

4. Усиление противоречий в руководстве организации. Выбор и реализация инновационных стратегий неизбежно вызывает противоречие интересов и подходов к управлению у различных групп руководства и отдельных руководителей организации. Требуется обеспечить сочетание интересов и согласование решений стратегического, научно-технического, финансового и производственного менеджмента, а также маркетинговых решений.

100. 3,31.Интеллектуальная собственность и ее виды

Интеллектуальная собственность (англ. Іntellectual property) — в широком понимании означает закрепленные законом исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации. Законодательство, которое определяет права на интеллектуальную собственность, устанавливает монополию авторов на определенные формы использования результатов своей интеллектуальной, творческой деятельности, которые, таким образом, могут использоваться другими лицами лишь с разрешения первых.

Авторское право. Авторским правом регулируются отношения, возникающие в связи с созданием и использованием произведений науки, литературы и искусства. В основе авторского права лежит понятие «произведения», означающее оригинальный результат творческой деятельности, существующий в какой-либо объективной форме. Именно эта объективная форма выражения является предметом охраны в авторском праве. Авторское право не распространяется на идеи, методы, процессы, системы, способы, концепции, принципы, открытия, факты.

Смежные права Группа исключительных прав, созданная во второй половине XX- начале XXI веков, по образцу авторского права, для видов деятельности, которые являются недостаточно творческими для того, чтобы на их результаты можно было распространить авторское право. Содержание смежных прав существенно отличается в разных странах. Наиболее распространенными примерами являются исключительное право музыкантов-исполнителей, изготовителей фонограмм, организаций эфирного вещания.

Товарные знаки Право товарных знаков — система норм, которые устанавливают охрану обозначений (словесных, изобразительных, комбинированных или иных), служащих для индивидуализации товаров или услуг. Географические указания происхождения товара

Промышленные образцы. В качестве промышленного образца может охраняться новое и оригинальное художественно-конструкторское решение изделия промышленного или кустарно-ремесленного производства, определяющее его внешний вид. Права на промышленные образцы являются промежуточной формой между авторским и патентным правом. Форма их охраны в разных странах может значительно различаться.

Патенты Патентное право — система норм, которые устанавливают охрану изобретений, промышленных образцов путем выдачи патентов.

Недобросовестная конкуренция Право коммерческих тайн — система норм, которые устанавливают охрану формул, процессов, разработок, инструментов, или сборников информации используемые в бизнесе для получения превосходства над конкурентами. Эта охрана обычно является самой слабой и обычно не дает эксклюзивного права на пользование. Коммерческие тайны часто охраняются законами о недобросовестной конкуренции. Например, такие законы могут запрещать промышленный шпионаж.