Пример расчета поправки по местоположению

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Местоположение Поправка на местоположение	Центр, ул. Чернышевского	Центр, ул. Пугачева 1	ул. Муромская 1,11	ул. Малеева 1,053	ул. Малеева 1,053	Центр, пр. Ленина 1

Расчет поправки по местоположению:

П _2ан = 10000/9000 = 1,11

П _3ан = 10000/9500 = 1,053

П _4ан = 10000/9500 = 1,053

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена точно, т.к. цены изменялись в диапазоне 10-30%.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен на квартир в данном сегменте (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 10.

Пример расчета поправки на время продажи

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Время продажи Поправка на время продажи	Апрель 2008г.	Январь 2008г. 1,047	Апрель 2008г. 1	Октябрь 2007г. 1,095	Апрель 2007г. 1,2	Апрель 2008г. 1

Расчет поправки на время продажи:

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П _1ан = (1+0,2)^0,25 = 1,047

П _3ан = (1+0,2)^0,5 = 1,095

П _4ан = (1+0,2)¹ = 1,2

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример.

Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех прочих (кроме отдаленности от города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и удаленности от города.

Ц сотки = – 4,75*Расстояние от города + 497,78, $

Таким образом, цена 1 сотки оцениваемого участка равна 260,28$.

Ц сотки оц = – 4,75 * 50 + 497,78 = 260,28$

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример.

Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м² и проданного за 500000$. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 11.

Таблица 11.