- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости.
- •Вопрос 1. Метод капитализации доходов.
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •Расчет коэффициента капитализации (Rкап) методом рыночной выжимки
- •Вопрос 2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп.
- •Вопрос 3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости.
- •Пример анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Вопрос 1. Метод сравнения продаж.
- •Пример расчета поправки по местоположению
- •Пример расчета поправки на время продажи
- •Пример корректировки цены аналога
- •Выведение итоговой цены
- •Вопрос 3. Метод валовой ренты.
- •Расчет валового рентного мультипликатора
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости Вопрос 1. Общая характеристика затратного подхода.
- •Вопрос 2. Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1) Методы расчета затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1. Строительно-монтажные работы.
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •2) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом сравнительной единицы.
- •3) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом разбивки по компонентам.
- •4) Расчет затрат на воспроизводство (замещение)здания как нового методом количественного обследования
- •Вопрос 3. Определение износа объекта недвижимости.
- •1) Расчет износа методом срока жизни.
- •Применение метода срока жизни для расчета износа.
- •2) Расчет износа методом разбиения на виды износа.
- •Оценка состояния конструктивных элементов
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Пример расчета физического износа стоимостным методом
- •Пример расчета устранимого функционального износ
- •Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
- •Расчет функционального износа на основе избыточных операционных расходов
- •Расчет внешнего износа методом парных продаж
- •Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Глава 9. Оценка земельных участков Вопрос 1. Специфика земельного участка.
- •Вопрос 2. Методы оценки земельных участков.
- •1) Метод капитализации земельной ренты.
- •2) Метод предполагаемого использования.
- •3) Метод остатка.
- •4) Метод сравнения продаж.
- •Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж
- •5) Метод выделения.
- •6) Метод распределения.
- •Пример расчета стоимости земельного участка методом распределения
- •7) Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов.
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Результаты оценки различными подходами
- •Оценка подходов по критериям
- •Определение итоговой величины стоимости
- •Заключение
Расчет стоимости недвижимости метом ддп
№ п/п |
Наименование показателя |
Примечание |
Единица измерения |
Изменение по годам |
||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
||||
1. |
Площадь, сдаваемая в аренду |
по документам на объект оценки |
м2 |
240
|
240 |
240 |
240 |
240 |
2. |
Арендная плата |
по данным рынка |
в год $/м2 |
126 |
127,3 |
128,5 |
129,8 |
131,1 |
3. |
Увеличение арендной платы в год |
по данным рынка |
%/год |
|
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
4. |
Потенциальный валовый доход |
стр.1*стр.2 |
$/год |
30240 |
30552 |
30840 |
31152 |
31464 |
5. |
Скидка на заполняемость и неуплаты |
по данным рынка , скидка выше при поиске арендатора, далее стабильна |
%/год |
10 |
5 |
5 |
5 |
5 |
6. |
Действительный валовый доход |
стр.4*(1-стр.5/100)
|
$/год |
27216 |
29024 |
29298 |
29594 |
29891 |
7. |
Амортизационные отчисления |
по данным бухгалтерии
|
$/год |
740 |
740 |
740 |
740 |
740 |
Таблица 6.
Расчет стоимости недвижимости метом ддп
(продолжение)
№ п/п |
Наименование показателя |
Примечание |
Единица измерения |
Изменение по годам |
||||
Прогнозный период |
Постпрогноз
2013 |
|||||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
|||||
8. |
Остаточная балансовая стоимость |
по данным бухгалтерии |
$ |
51 282 |
50 542 |
49 802 |
49 062 |
48 322 |
9. |
Налог на собственность |
1,00 % от балансовой стоимости |
$/год |
513 |
505 |
498 |
491 |
483 |
13. |
Эксплуатационные расходы за месяц |
по данным объекта |
$/месяц |
210 |
|
|
|
|
14. |
Изменение эксплуатационных расходов |
по данным рынка, по данным объекта |
%/год |
|
5,0 |
4,0 |
3,0 |
3,0 |
15. |
Эксплуатационные расходы |
стр.13*12* *(1+стр.14/100) |
$/год |
2520 |
2646 |
2621 |
2596 |
2596 |
16. |
Неотложный ремонт |
на основании сметы ремонта |
$/год |
2000 |
|
|
|
|
17. |
Чистый операционный доход |
стр.6- стр.9 --стр.15 – -стр.17 |
$/год |
22183 |
25873 |
26179 |
26508 |
26812 |
18. |
Ставка дисконтирования (Ст.д.) |
методом кумулятивного построения |
% |
Безрисковая ставка -7% ( депозит Сбербанка), премия за вложения в недвижимость – 2.2% (по данным Ингосстраха), премия за низкую ликвидность (2.5 % экспертно), премия за инвестиционный менеджмент – 2.5% (экспертно) Ставка дисконта = 7 + 2,2 + 2,5 + 2,5 =14,2% или 0,142 ( для расчетов) |
||||
19. |
Коэффициент дисконтирования |
1/(1+Ст.д.)п |
|
0,8757 |
0,7668 |
0,6714 |
0,5879 |
0,5879 |
20. |
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода
|
Стр.17* *стр.19 |
$ |
19425 |
19839 |
17578 |
15585 |
|
Таблица 7.