Определение итоговой величины стоимости

№ п/п	Критерий согласования	Затратный	Сравнительный	Доходный
1	Степень соответствия каждого из примененных подходов:
1.1	назначению оценки	30	40	30
1.2	цели оценки	30	40	30
1.3	функциональному назначению объекта оценки	30	40	30
1.4	оцениваемым правам	33	34	33
2	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	40	40	20
3	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	20	50	30
4	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	40	40	20
5	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	40	30	30
Средний ранг, баллы		32,875	39,25	27,875
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн. ед.		0,32875	0,3925	0,27875
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		1 100 000	1 620 000	1 500 000
Согласованная рыночная стоимость, руб.		= 1 100 000 * 0,32875 + 1620 000 * *0,3925+ 1500 000 * 0,27875= 1 415 600

После согласования результатов получаем рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1 415 600 рублей.

Заключение

Управление и оценка конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия при управлении и оценке объекта недвижимости.

Универсальная модель управления и оценки недвижимостью представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель управления недвижимости – минимизация рисков и максимизация денежных потоков от объекта недвижимости, а следовательно и максимизация рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости объекта является наиболее частой на практике целью оценки объекта недвижимости.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от задачи оценки, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации

76