Пример расчета устранимого функционального износ

Показатели	Величина, долл.США
Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование Затраты на модернизацию: 1) система кондиционирования 2) ……………………………….	18000 12000
Затраты на дополнение отсутствующих элементов: 1) установка охранной системы видеонаблюдения; 2) ……………………………………………………..	8000
Стоимость устранимого функционального износа – всего	38000

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

      капитализацией потерь в арендной плате;

      капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 27).

Таблица 27.

Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчетные показатели	Средние показатели по аналогам	Показатели по оцениваемому объекту
Годовая арендная плата (Cар), $/м2	150	135
Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2	800	800
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД	15	15
Операционные расходы (ОР), $/м2	30	30
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), %	16	16
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), %	25	25
Потенциальный валовой доход, $ в год ПВД = Сар ٠S	120000	108000
Действительный валовой доход, $ в год ДВД = ПВД٠ (1 – Кп )	102000	91800
Чистый операционный доход, $ в год ЧОД = ДВД – ОР	78000	67800
Стоимость объекта недвижимости, $ V=ЧОД/R	487500	423750
Стоимость здания, $ Vзд = V ٠(1 – dзу)	365625	317812,5
Функциональный износ, %	(365625 - 317812,5) / 365625= 0,13 или 13%

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-ана-логам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 28.

Таблица 28.