Билет 26

1.Состав сведений государственного кадастра недвижимости о картографической и геодезической основах кадастра

1. Геодезической основой государственного кадастра недвижимости (далее - геодезическая основа кадастра) являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном Правительством Российской Федерации порядке геодезические сети специального назначения (далее - опорные межевые сети).

2. Картографической основой государственного кадастра недвижимости (далее - картографическая основа кадастра) являются карты, планы, создаваемые в определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений формах и масштабах.

3. Геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 209-ФЗ "О геодезии и картографии". При этом соответствующие сведения о геодезической и картографической основах кадастра, полученные в результате выполнения работ по созданию новых или по обновлению существующих геодезической и картографической основ кадастра, в том числе по созданию новых или по восстановлению утраченных пунктов опорных межевых сетей, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании подготовленных в результате выполнения указанных работ документов.

4. Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений случаях используется единая государственная система координат.

1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографической основе кадастра:

1) дата создания соответствующей картографической основы кадастра;

2) сведения об организации, создавшей соответствующую картографическую основу кадастра;

3) масштаб картографической основы кадастра;

4) система координат картографической основы кадастра.

2. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о геодезической основе кадастра:

1) каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей с указанием системы координат;

2) типы знаков опорных межевых сетей;

3) описания местоположения пунктов опорных межевых сетей (абрисы).

2. Содержание проекта зем-хоз устр-ва н.п. 2 стадии сост-ия проекта:

1.разраб П (схемы) зем-хоз устр-ва тер-ии Г, ктр содерж осн полож по use, освоению и экспл-ии незастр и подлеж-х застр гор З.

2.разраб проекта зем-хоз устр-ва, ктр м вкл раб проект устр-ва Гт, устр-ва разл сооруж, провед агротехн, мелиор и др меропр. проект устан-т распред гор З по видам и срокам польз и м/у польз-лями – по сути это проект ТЗУ.

Содерж проекта:

*опр-е числ-ти нас и кол-ва семей на перспект.

*размещ зел насажд в Г.

*орг-я мест массового отдыха

*размещ-е массивов д\вед дачн и приусадеб хоз-ва

*орган-ция и устр-во тер З с/х use (сенокосооб, пастб\об).

*размещ-е дорож сети

*распред З по функц признаку

*устан-ие платы за З.

*обоснов-е проекта.

3. Охрана водных объектов от загрязнения. Установление водоохранных зон и прибрежных защитных полос

Согласно ВК для каждого водного объекта устан водоохр зоны и прибрежн защит полосы. Водоохран зона устан в завис от протяжен источника (для рек), если длина реки менее 10 км то ширина водоохран зоны – 50м, 10-50км – 100м, более 50км – 200м. Для площадного объекта (озеро, пруд) зависит от площади акватории: меньше 0,5 кв.км – 50м, более 0,5 кв.км. – 100…200м. Ширина прибрежной полосы устан-ся в зависимости от уклона местности и состава при уклоне 0 град – 30м, до 3 – 40м, более 3 – 50м. Вблизи нельзя размещать клатбища, скотомогильники, мест отходов произ-в, радиоакт и ядовитых вещ-в, осущ авиац. Мер по борьбе с вредит и болезнями растений. Запрещ использ сточные воды для удобрения почв, запрещ стоянка и движен транспорт средств за искл движен по тверд покрытию, использ земель в прибрежн полосе: запрещ распашка, выпас с/х жив-х, размещ отвалов, размывочных грунтов.

4. Методы оценки недвижПри оценке рын ст-ти ОН выдел 3 м-да: затратный, рын, доходный.

Затрат основ на том, что пок-ль не заплатит за О > той ?, ктр он м заплатить с учетом пок-ки з/уч и стр-ва на нем здания с аналог параметрами. Данный метод основыв на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и соор с учетом всех видов накопленного износа. В основе затратного метода лежит принцип замещения.V = VL + (VВ – D),где VL – стоимость земли; VВ – восстанов ст-ть улучшений (ст-ть нового здания); D – накопительный суммарный износ зданий и соор.

Реал-ия м-да:

1)опред-ся ст-ть уч З. любым методом и подходом

2)опред-ие восст ст-ти зданий, соор.

3)опред-ие ? накопл износа (физич+функцион+внешний)

4)опред-ие текущей ст-ти зданий и соор

5)суммир-е ст-ти ЗУч с текущей ст-тью зд, соор.

Рын м-д или м-д сравнения продаж Основан на обширной сист-й инф-ии по всему спектру проведения сделок. базируется на 3 пр-пах: пр-п Dи S, пр-п вклада(в рез-те инвестиц д.б. получ доход, остающ после покр издержек), пр-п замещения(рац пок-ль не запл > миним цены, треб д/приобрет анолог об-та). Посредством анализа рын цен продаж аналог О модел-ся рын ст-ть оценив-го ОН. Цены продаж сравн-ых О явл одним из ф-ров форм-ия D. Рассм-ые О не мб одинаков абсолютно, поэтому возникает необх-ть в соотв-ей кор-ке, поправке цен продаж сравн-ых О. Ср = Ц+К, Ср – рын ст-ть, Ц – цена, К – поправка. Данный м-д применим только в усл обширн инф-ции о сделках. «+»:наиб простой; стат-ки обоснован, предполаг кор-ку за различ эл-ты; обеспеч данными др м-ды оценки Н. «-»: *треб активного Р; *не всегда имеет дост-но данных д/сравнен; *больш кол-во поправок приводит к искажению рез-тов; *основ на прошл событиях, буд ожид не приним.

Этапы примен:

1.выявл недавних продаж сопост-ых О на соотв-щих Р. Источн получ инф-ции: инф-ные базы риэл-ких агентств по оценке Н, архивы кред-ых учрежд, банков, страх-ых орган-ций, БТИ.

2.проверка инф-ции (анализ рын ситуации(подозрит сделки не берут-ся)).

3.опред-ие эл-тов сравнен и един сравнен, ктр влияют на ст-ть Н и по кот б.внос-ся поправки.

4.расчет и внесение попр-к и кор-вок, учитыв-их различ м/у оцен-мым и кажд из сравн-мых О.

5.анализ скор-ных цен продаж О сравнен д/опред-ния ст-ти оцен-гоДоходный м-д или м-д капит-ции дохода основан на оценке текущей стоим будущих выгод, кот принесут эксплуатация и возможная продажа Н в конце периода владения. Капит-ция – это пр-сс пересчета потока буд доходов в ? текущей ст-ти нед-ти. Капитал дохода учитывает сумму буд дохода, периодичность получения дохода, продолжительность получ дохода. Послед примен метода:

1)опред-е буд доходов;

2)опред-е ставки капитализации

3)капитализация.

Сущ-т 2 осн метода для пересчета доходов в текущ ст-ть:

1)прямая капитализ-я

2)дисконтирование буд доходовКоэф-т капит-ции (R) – ставка, use-ая д/пересчета потока доходов от объекта в его ст-ть. V =I/R=NOI/R, ? R=I/V , V – ст-ть, I-доход, NOI-чист опер доход. Общий коэф капитал состоит их двух частей: 1) ставки дохода на инвестиции (on) и 2) ставки возмещ капитала (of).Rо = оn + оf«+»: дает наглядное предс-ние о Н как об источнике дохода. «-» слож-ть закл в опред-ии ставки капит-ции, на ктр влияет очень много ф-ров.

5.Понятие и назначение территор планинир. Виды документ террит планир, её назнач, содерж, подгот, утвержд, соглас и реализ. Схемы террит планирования

Террит планир – планир развитий террит, в т.ч. для устан функц зон планир-го размещ объектов капит строит и зон с особ усл исп-я террит.

Док-ми террит планир явл:

1.Схемы террит планир РФ (на уровне федерации)

2.Схемы террит планир субъектов РФ 9на регион уроане)

3.Генпланы городов, гор округов и схемы террит планир муниц район 9на местн ур)

На картах отображ: гр субъектов федерации, земель ЛФ, особо охр террит фед знач, объектов культурн наследия, террит подверж риску возникн ЧС, з/у для размещ объектов капит стр-ва фед знач.

1.Схема террит планир МР предст собой схему планир-го размещ объектов капит стр-ва местного знач, в т.ч. оюъектов электро и газоснабжен, автомоб дорог между НП, мостов и иных трансп-х сооруж и др. объектов. На схеме отображ: сущ и планир гр поселен и НП, вход-х в состав МР; гр земель различн катег в пределах межселен террит; гр террит культ наследия; гр-цы з/у для размещ объектов капит стр-ва местного знач.

2.Генплан-осн вид док-ии о террит планир города, опред-ии градостроит стратегию и усл формир среды жизнедеят. Включ в себя схемы планир-го размещ объектов капит стр-ва, в т.ч. инжен оборуд в гр НП, автомоб дорог, мостов и иных транспорт сооруж; иных объетов размещ кот необх для осущ полномочий органов местного самоупр

3.правила ЗП и застройки разраб на одном из этапов в раб над документ террит планир города содержат текст и картографич части. Текстовая включ юр нормы и процедуры связ-ые с исп-м сущ-х ОН, подгот и изм строит правил на з/у