2. Формирование нормативных правовых аспектов оценки земли

Законодательством Российской Федерации предусмотрено многообразие форм собственности на землю и другие природные ресурсы. При этом государство несет ответственность не только за управление производством в государственном секторе экономики, но и за регулирование всей системы отношений собственности на землю, природные ресурсы, определенные виды недвижимости. Достигают этого с помощью соответствующего экономического механизма земельных отношений, включая оценку земель.

Это позволит обеспечить социальную справедливость и интересы всех граждан страны. В составе механизма реализации эффективной рыночной экономики землепользования находится плата земельной ренты каждым землепользователем на основе оценки земель, а также аккумулирование земельных платежей в различных бюджетах государства (регион, муниципальное образование) для справедливого распределения их в обществе.

Все это привело к активному вмешательству государства в земельный рынок, рынок аренды, систему рационального использования и экологической защиты земельных ресурсов путем формирования нормативно-правовых актов.

Оценка земель в стране регламентирована:

• законами Российской Федерации по регулированию земельных отношений и информационному обеспечению их регулирования;

• постановлениями Правительства Российской Федерации;

• нормативными актами федеральных министерств, ведомств и их территориальных учреждений непосредственного регулирования земельных отношений, методического и организационного обеспечения оценки земель;

• нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.

Основа всей системы законодательного регулирования земельных отношений и его информационного (включая земельно-оценочные данные) обеспечения - Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Основным нормативным правовым документом, регулирующим экономические рычаги управления земельными ресурсами до 01.01.2006 г., являлся Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. В него было внесено более десятка изменений и дополнений, связанных главным образом с расширением перечня льгот по земельному налогу. Формами платы за землю были признаны земельный налог, арендная плата, а также нормативная цена земли, применяемая для экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству и в других случаях.

С 1 января 2006 г. на территории Российской Федерации вступил в действие Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных за­конодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (раздел X «Местные налоги», гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации).

Налоговым кодексом Российской Федерации объектами обложения земельным налогом признаны только земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. Объектом налогообложения не являются земельные участки, изъятые из оборота, занятые заповедниками, объектами археологического наследия, земельные участки в пределах лесного фонда, земельные участки водного фонда, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами, а также зе­мельные участки, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Новая система предусматривает применение экономически обоснованных ставок и льгот, призвана стимулировать рациональное использование земель, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качественного состояния и расположения, обеспечение развития инфраструктуры в поселениях.

Земельный налог будет равен произведению налоговой базы на налоговую ставку. При этом налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, а налоговая ставка - процент, установленный представительным органом муниципального образования.

В соответствии с законодательными и нормативными актами РФ органы законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу в пределах суммы налога, взимаемого этими субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления на ос­новании ряда нормативно-правовых документов, к которым относятся:

Закон РСФСР «О социальной защите граждан, подвергающихся радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» от 15.05.1991 г. (в ред. Закона РФ от 18.06.1992 г., ФЗ от 24.11.1995 г.);

Закон РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» от 20.05.1993 г.;

Указ Президента РФ «О предоставлении льгот бывшим несовершеннолетним узникам концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период второй мировой войны» от 15.10.1992 г.;

постановление Правительства РФ «Об утверждении Перечня предприятий, учреждений и организаций Министерства внутренних дел РФ, входящих в уголовно-исполнительную систему» от 09.07.1994 г. и др.

Размер арендной платы за землю согласно действующему законодательству не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения), и ее закрепляют договором.

Договор составляют на весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами. Лица, получившие по договору земельный участок, имеют право на доход, получаемый в результате его эксплуатации.

Арендную плату за землю можно взимать отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

За земельные участки, необходимые для содержания жилых и нежилых строений (или их части), предоставленных в пользование юридическим лицам по договорам аренды, налог взимают с арендодателя.

Арендную плату обычно взимают периодическими (помесячно, поквартально, раз в год) денежными платежами. Если законодательством не установлено иное, то можно использовать и другие формы оплаты (например, продукцией).

Нормативная цена земли - стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативную цену земли вводят для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливает и корректирует Правительство РФ. Так, нормативная цена земли - 200-кратная ставка земельного налога на единицу площади земельного участка - установлена постановлением Правительства РФ от 03.11.1994 г., а нормативная цена земли, ежегодно определяемая органами исполнительной власти субъектов РФ, которую органы местного самоуправления могут повышать или понижать не более чем на 25 %, - постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г.

После введения в действие ст. 31 Налогового кодекса РФ с 01.01.2006 г. нормативная цена земли во многом утратила свое значение.

Порядок установления платы за землю регулируют также Инструкцией Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ «О плате за землю» от 21.02.2000 г.

Например, выкупная цена земельного участка

Ц=С_mSK₁K₂

где С_m - ставка земельного налога, устанавливаемая федеральными органами с поправочными коэффициентами; S - площадь земельного участка; К₁, К₂ - поправочные коэффициенты: К₁ = 10 - для приватизированных предприятий (Указ Президента РФ от 11.05.1995 г.); К₁ = 200 - для иных собственников зданий, сооружений нежилого фонда (постановление Правительства РФ от 03.11.1994 г.); К₂ = 1...3 - коэффициент, принятый местными органами власти.

При оценке земель целесообразно учитывать такие показатели, как сохранность площадей сельскохозяйственных угодий, качество почв как характеристику среды для выращивания урожая, экологическую чистоту почв и продукции.

Приведенные критерии и показатели сравнивают с экологическим состоянием их за предыдущий период либо с существующими нормативами, а лучше и с тем и с другим. В соответствии с экономическим механизмом, основанным на оценочных показателях, целесообразно применять следующие санкции:

• штрафы за ущерб, причиненный загрязнением земли, утрату плодородия и других полезных качеств почвы;

• поощрения за улучшение экологического состояния земли, по­вышение плодородия;

• экономические стимулы производства экологически чистой продукции;

• финансовую поддержку землеохранных мер с длительным сроком окупаемости или вообще не окупающихся в рамках конкретного сектора экономики.