11. Які обмеження встановлені законодавством щодо реалізації емфітевзису в Україні?

12. Чи визначено в законодавстві істотні умови договору емфітевзису? На Вашу думку, які умови договору емфітевзису можна віднести до істотних?

Слід зазначити, що українським законодавством не затверджено типової форми договору емфітевзису. Тому він може бути укладений в довільній формі. Але має містити всі істотні умови, передбачені для правочинів Цивільним кодексом. Тож за зразок доцільно взяти типовий договір оренди – там відображені всі істотні умови, які слід передбачити й у договорі емфітевзису: термін дії договору, оплата, обов’язки сторін тощо. Раджу чітко зазначити умови та терміни оплати: сплачуються гроші всі одразу чи частинами (як у випадку з орендою); бажано встановити відповідальність за несвоєчасну сплату коштів та передбачити випадки дострокового розірвання договору у разі невиконання його умов користувачем. Ще однією умовою має бути збереження якості землі.

13. Які обмеження встановлено відносно права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб?

14. Земельні ділянки яких категорій земель можуть використовуватися при встановлені суперфіцію та емфітевзису?

15. Визначте юридичні факти, наявність яких зумовлює виникнення суперфіцію на підставі заповіту.

16. Здійсніть порівняльний аналіз суперфіцію з орендою землі.

У юридичній літературі був проведений порівняльний аналіз оренди землі та строкового суперфіцію. Він був проведений відповідно до положень ЦК України та до закріплення в ЗК України правових приписів щодо суперфіцію за такими критеріями: розмір витрат на набуття цих прав на землю, призначення цих прав на землю тощо. Інститут строкового суперфіцію конкурує з інститутом строкової оренди землі. При цьому варто мати на увазі, що на сьогодні положення про суперфіцій закріплені не лише в ЦК України, а й в ЗК України. Отже, беручи до уваги положення, сформовані у земельній науці, доцільно провести порівняльний аналіз цих двох прав на землю, беручи до уваги приписи чинного цивільного та земельного законодавства.

Вартість набуття земельної ділянки в користування на умовах оренди та суперфіцію може бути як незначною, так і достатньо суттєвою. Власники земельних ділянок можуть надавати земельні ділянки у користування безкоштовно та за результатами аукціону. Інститут оренди землі та суперфіцій спрямовані на забезпечення підприємницької та інших видів діяльності землекористувача, в тому числі на забезпечення здійснення будівництва багатоквартирних житлових будинків у містах.

Праву оренди землі та суперфіцію притаманні риси, які є ознаками речових прав, - довгостроковість, збереження у разі зміни власника земельної ділянки тощо.

Ці права можуть виникати на підставі договору або заповіту. Підстави припинення права оренди землі та суперфіцію в цілому також практично тотожні: а) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; б) спливу строку права користування; в) тощо.

Орендар та суперфіціарій мають практично ідентичні способи здійснення правомочності щодо користування земельною ділянкою. Вони можуть зводити жилі, виробничі та інші будівлі і споруди. Орендар та суперфіціарій мають в цілому аналогічні способи здійснення правомочності щодо розпорядження земельною ділянкою. Зокрема вони можуть передавати право користування земельною ділянкою у спадок тощо. Обов’язки орендаря та суперфіціарія в цілому також ідентичні. Так вони зобов’язані господарювати на землі з дотриманням умов відповідного договору.

Підсумовуючи, ми вважаємо, що праву оренди землі та суперфіцію притаманні як спільні, так і відмінні ознаки. На нашу думку, до істотних відмінностей у правовому регулюванні користування чужою земельною ділянкою на умовах оренди та суперфіцію доцільно віднести те, що оренда землі на відміну від суперфіцію не може бути безстроковим правом користування землею. Разом із тим, максимальний строк користування землею на умовах договору оренди землі може бути лише 50 років. При цьому треба мати на увазі, що потреба у використанні землі під житловими будинками у місті буде перевищувати цей строк. За цих умов, ми вважаємо, що запровадження в систему земельного права України інституту суперфіцію, в тому числі безстрокового суперфіцію є доцільним та обґрунтованим. У зв’язку з цим положення ЦК України та ЗК України, відповідно до якого строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років доцільно скасувати.

17. Які правові наслідки припинення дії суперфіцію відносно подальшої долі зведених споруд?

Стаття 417ЦКУ Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою 1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

18. Чи повинна земельна ділянка, надана у користування за договором суперфіцію оподатковуватися? І якщо так, хто є платником плати за землю (власник земельної ділянки, наданої для забудови, чи суперфіціарій (землекористувач)?

Згідно зі ст. 414 Цивільного кодексу власник земельної ділянки, переданої під забудову, має право на одержання плати за користування нею. Слід розуміти, що ця плата не є платою за землю (земельним податком або орендною платою за землю), а є платою за користування земельною ділянкою для забудови. Виникає питання: чи повинна така земельна ділянка оподатковуватись і якщо так, хто є платником до бюджету плати за землю?

Як визначено ст. 2 Закону № 2535-ХІІ, використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар. Тобто земельна ділянка має оподатковуватись у вигляді земельного податку або орендної плати. Плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів. Плата за користування чужою земельною ділянкою для забудови не заміняє плати за землю і тим більше не звільняє від неї. Суперфіціарій (землекористувач) сплачує землевласнику плату саме за суперфіцій. У договорі суперфіція можна встановити таку суму плати, яка б компенсувала власнику земельної ділянки видатки, пов'язані зі сплатою земельного податку.

Тобто надання власником земельної ділянки іншим юридичним чи фізичним особам на будь-якому праві, визначеному законодавством (сервітут, суперфіцій, лізинг тощо), не звільняє землевласника від обов'язків, установлених ст. 91 Земельного кодексу, зокрема своєчасної сплати земельного податку.

Щодо надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіція) органами місцевого самоврядування (сільськими, селищними та міськими радами), то слід зазначити, що ці органи є лише розпорядниками землі, а відповідно до ст. 413 Цивільного кодексу право на суперфіцій може надати власник земельної ділянки.

Право суперфіція ще не набуло в державі достатнього поширення, перш за все через необізнаність і відсутність нормативних документів щодо порядку його застосування. Це - справа часу.