3. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Емфітевзис — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, об'єктом емфітевзису мо­жуть бути лише земельні ділянки сільськогосподарського при­значення. Це означає, що землекористувачами за договором емфітевзису можуть бути лише особи, які згідно з ЗК України мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Отже, іноземні громадяни та особи без громадянст­ва можуть набувати емфітевзис у передбачених законом випад­ках (успадкування тощо). Крім того, якщо об'єктом емфітевзису є землі, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то претенденти на отримання емфітевзису мають відповідати вимогам, встановленим для покупців таких земель. Тобто набути право емфітевзису можуть громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільсько­му господарстві чи займаються веденням товарного сільськогос­подарського виробництва, та юридичні особи України, в установ­чих документах яких передбачено ведення сільськогосподарсь­кого виробництва (ст. 130 ЗК України).

Набуття та здійснення емфітевзису регулюється ЗК України (ст. 102^і і деякими іншими) та главою 33 ЦК України (стат­ті 407-412). Згідно зі ст. 407 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (далі — землекористувач). Крім того, цією ж статтею встановлено, що право користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчу­жуватися і передаватися у порядку спадкування. Однак відчу­ження емфітевзису та передання його у спадщину можливе лише після його виникнення, тобто після укладення між власни­ком земельної ділянки та емфітевтом (землекористувачем) дого­вору про встановлення такого земельного сервітуту.

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встанов­люється договором. Однак, якщо договір про надання права ко­ристування чужою земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це дру­гу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦК України).

Відносини емфітевзису передбачають, що землекористувач (емфітевт) зобов'язаний використовувати земельну ділянку за призначенням, встановленим у договорі. Після укладення дого­вору емфітевзису єдиною правомочністю власника земельної ділянки щодо її використання залишається контроль за викори­станням земельної ділянки землекористувачем за призначен­ням, встановленим у договорі. Однак, це не означає, що сторони за таким договором мають право самостійно встановлювати її цільове призначення. Згідно із ЗК України право встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки є виключним правом відповідних органів влади. Тому при встановленні емфітевзису сторони можуть конкретизувати у договорі цільове призначення земельної ділянки лише в межах встановленого ор­ганами влади її цільового призначення. Наприклад, якщо об'єктом емфітевзису є земельна ділянка сільськогосподарсько­го призначення, надана для ведення товарного сільськогоспо­дарського виробництва, то сторони за договором емфітевзису можуть конкретизувати цільове призначення шляхом уточнен­ня виду сільськогосподарського використання земельної ділян­ки, наприклад, встановивши, що вона має використовуватися лише для садівництва, виноградарства тощо.

Отже, емфітевзис надає землекористувачеві (емфітевту) значну незалежність від власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекори­стувачеві у здійсненні його прав. Проте за умовами емфітевзису землекористувач зобов'язаний сплачувати власникові ділянки плату за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, поря­док та строки її виплати встановлюються договором (ст. 409 ЦК України).

Разом із тим, з моменту набуття статусу емфітевта у землеко­ристувача виникають обов'язки й перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Зокрема, з виникненням емфітевзису обов'язок сплати земельного податку покладається не на власника земельної ділянки, а на землекори­стувача. По-друге, землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природо­охоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які мо­жуть призвести до погіршення екологічної ситуації (ст. 410 ЦК України). У випадку порушення земельного чи екологічного за­конодавства юридичну відповідальність нестиме землекористу­вач, а не власник земельної ділянки.

Емфітевзис надає землекористувачеві не тільки правомоч­ності щодо володіння та користування земельною ділянкою, а і правомочності щодо її відчуження. Отже, відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлений емфітевзис, здійснюється шляхом передачі емфітевтом іншій особі всіх зазначених право-мочностей.

Однак таке відчуження не позбавляє власника земельної ділянки його титулу, а також передбачає можливість повернен­ня йому правомочностей щодо володіння та користування зе­мельною ділянкою. Так, у разі продажу права користування зе­мельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переваж­не перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Для цього закон зобов'язує землекористувача письмово повідомити влас­ника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової зго­ди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. Проте у разі продажу землекористува­чем права користування земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має пра­во на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (ст. 411 ЦК України).