Особенности договора

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным.

Сторонами договора могут быть любые лица.

Продавец должен быть собственником недвижимости. Его права на недвижимость подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, выдаваемой по его запросу регистрирующим органом².

Участие в договоре купли-продажи недвижимости отдельных субъектов имеет особенности. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе продавать недвижимость только с разрешения собственника, от имени которого выступает соответствующий комитет по управлению государственным имуществом. Учреждение может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п.2 ст.298 ГК). Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимости. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в ее заключении (п.3 ст.35 СК).

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

Так, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, то в договоре необходимо указать их месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указано на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным¹.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца (или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования².

Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации¹. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.