Особенности передачи недвижимости

По общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК²), который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимости по акту передачи.

Передаточный акт нельзя рассматривать ни как дополнение договора, ни как его неотъемлемую часть. Его подписание имеет значение, во-первых, для определения момента перехода на покупателя риска случайной гибели имущества и, во-вторых, для доказательства добросовестности или недобросовестности сторон. В частности, отказ от подписания передаточного акта или от его исполнения рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойка и т.п.).

В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ предусматривает различный порядок представления документов на регистрацию соответствующих прав в зависимости от того, подлежит ли сделка нотариальному удостоверению или не подлежит. Так, ст.16 Закона устанавливает, что если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают обе ее стороны. При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не влечет изменения отношений сторон с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Жилое помещение – это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости, прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилья не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи.

Существенными условиями договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, являются, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В указанный перечень могут быть включены:

- члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.292 ГК);

- наниматели жилого помещения и члены их семей (ст.675 ГК);

- арендаторы (ст.617 ГК);

- лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п.4 ст.292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства, если указанные лица состоят на учете в этих органах.

В целях защиты прав покупателей помещений в многоквартирных домах необходимо требовать (кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений) предоставления документов со следующими сведениями:

1) при отсутствии товарищества собственников жилья:

- данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

- сведения о залоге помещений;

- сведения о страховании общего имущества;

2) при наличии товарищества собственников жилья в дополнение к изложенным сведениям:

- сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет;

- сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

Покупателю должен быть также представлен устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК). Это означает, что обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора. Покупатель, в свою очередь, становится собственником жилья только с момента регистрации своего права собственности на это жилье.