9. Вещные права предпринимателей

Нормы о вещно-правовых отношениях содержатся в третьей книге Гражданского кодекса. Наряду с нормами гражданского законодательства, право собственности и иные вещные права регулируются нормами других законов. В частности, на регулирование вещных прав влияет административное законодательство, устанавливающее строительные правила, нормы права об охране окружающей среды и др.

Вещное право определяется в немецкой литературе как «часть правового порядка, содержащая правила, которые должны соответствовать господству человека над вещами».

Среди вещных прав выделяется: 1) владение, 2) собственность и 3) ограниченные права. К ограниченным вещным правам относятся: права пользования (узуфрукт, сервитуты, наследственное право застройки, право пользования жилыми помещениями); права использования имущества (право продажи, залога, ипотеки, обременения земельного участка); права приобретения (право преимущественной покупки, присвоение бесхозной вещи).

Владение рассматривается как самостоятельное вещное право. Оно приобретается достижением фактической властью над вещью (§ 854 ГГУ).

Для приобретения владения достаточно соглашения прежнего владельца с приобретателем, если последний имеет возможность осуществлять свое господство над вещью.

Различаются владение непосредственное и опосредованное. Непосредственное владение характеризуется двумя признаками: господством над вещью и волей к господству. Оно состоит в фактической власти над вещью.

§ 868 ГГУ. Опосредованное владение возникает в результате правовых отношений, в силу которых лицо управомочено или обязано к временному владению. Такие отношения возникают при найме для нанимателя, для арендатора, залогополучателя, хранителя и др. Такое владение предполагает, что владельцем является и тот, кто владеет имуществом на основании соответствующего договора (например, аренды или хранения) и таким образом вправе и обязан владеть имуществом по отношению к другому лицу (собственнику — арендодателю), и тот, чьим имуществом он владеет, то есть, например, собственник.

Так, в отношениях по хранению владельцем выступает хранитель, а опосредованным владельцем — поклажедатель — собственник имущества, переданного на хранение.

Владение является наследуемым правом.

Владелец, как и собственник, может силой противиться запрещенному самоуправству, например проникновению в чужое домовладение, квартиру, вторжению на чужой земельный участок и т. д.

Центральное место среди вещных прав занимает право собственности, которое сформулировано в законодательстве следующим образом:

Собственник вещи может, поскольку тому не препятствуют закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять других лиц от всякого на нее воздействия (§ 903 ГГУ).

Собственность может быть полной, т.е. обычной, которая может выступать как индивидуальная или как общая — долевая и совместная. Особым случаем является фидуциарная (доверительная) собственность, которая возникает в силу доверительных отношений между собственником и лицом, которому собственность передается в управление или для обеспечения каких-либо обязательств.

Деление на государственную и частную собственность германскому законодательству неизвестно.

В современных условиях законодательство содержит многочисленные ограничения прав собственников, что особенно актуально для недвижимости в условиях урбанизации и промышленного освоения значительных территорий.

Передача права. По общему правилу, право собственности на проданную вещь переходит в момент ее передачи, если иное не указано в договоре.

Согласно § 929 ГГУ, «для передачи права собственности на движимую вещь необходимо, чтобы собственник передал отчуждаемую вещь приобретателю во исполнение заключенного между ними соглашения о передаче. Если приобретатель уже владеет вещью, то достаточно одного соглашения о переходе права собственности».

К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано (здания, сооружения). Однако если вещь является движимой, но соединена с земельным участком так, что она является существенной составной частью этого участка, то право собственности на земельный участок распространяется и на эту вещь. К существенным составным частям земельных участков законодательство относит вещи, прочно связанные с землей, в частности, строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей, и права, связанные с правом собственности на участок (§ 94, 96).

Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра.

Переход права собственности на недвижимость (земельные участки) осуществляется путем его передачи с согласия обеих заинтересованных сторон, о чем они должны заявить перед советом округа. Согласно § 925 ГГУ, соглашение отчуждателя и приобретателя, необходимое для передачи права собственности на земельный участок, должно быть заявлено соответствующему учреждению при одновременном присутствии обеих сторон. Соглашение о передаче права собственности может удостоверить любой нотариус.

Договор о передаче права собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению. В случае несоблюдения этого требования договор становится действительным, если последуют нотариальное удостоверение передачи права собственности и регистрация в поземельной книге (§ 313 ГК).

Для перехода к покупателю права собственности на недвижимость необходимо также зарегистрировать нового собственника в поземельной книге.

Порядок регистрации недвижимости определен Законом о поземельных книгах от 24 марта 1897 г. в редакции от 26 мая 1994.

В соответствии с законом ведение поземельных книг возложено на суды по месту нахождения недвижимости.

Поземельная книга предназначена для того, чтобы давать надежную и достоверную информацию относительно частноправовых, но не публично-правовых отношений по поводу земельного участка.

Риск случайной гибели вещи переходит вместе с передачей вещи, а если договор касается недвижимости, то после регистрации нового собственника в поземельной книге.

Объектами залогового права являются: движимые вещи, права, которые подразделяются на вещные, обязательственные требования и ценные бумаги, земельные участки, права на которые обозначаются как ипотека. Правилом при этом является денежное отягощение недвижимости, исключением — ипотека.

Германское законодательство выделяет три вида залоговых прав на недвижимое имущество (земельный участок): 1) ипотека, 2) поземельный долг и 3) рентный долг.

Ипотека определяется как обременение земельного участка таким образом, чтобы тому лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма для его удовлетворения на основании принадлежащего ему требования в отношении земельного участка (§ 1113 ГГУ).

Ипотека как вещное право на земельный участок вносится в поземельную книгу. Для оформления ипотеки может быть выдано ипотечное свидетельство.

Ипотека возникает в силу договора или в силу закона.

§ 1191 ГГУ. Поземельный долг. – Земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет земельного участка.

§ 1199 ГГУ. Рентный долг. – Поземельный долг может быть установлен таким образом, чтобы определенная денежная сумма выплачивалась за счет земельного участка в регулярно повторяющиеся сроки (рентный долг).