71. Права и обязанности сторон по договору аренды. Субаренда и перенаем. Улучшения имущества.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.сАрендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель. В обязанности арендодателя входит:

1) предоставить арендатору имущество, которое должно соответствовать договору и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды;

2) вместе с имуществом передать принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат);

3) передать имущество в обусловленный срок, если срок не определен, то в разумный срок. Если имущество не передается, то арендатор вправе ис- требовать имущество в принудительном порядке и возмещения убытков;

4) нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют использованию, даже если он о них не знал. Если такие недостатки имеют место, то арендатор вправе: а) потребовать безвозмездного устранения арендодателем недостатков; б) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; в) потребовать возмещения расходов, если сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; г) потребовать расторжения договора, д) произвести замену.

Арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следующих случаях. а) если они были оговорены при заключении договора; б) если они были заранее известны арендодателю; в) если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

5) обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога), если он этого не сделает, то арендатор может требовать уменьшения размеров арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков;

6) производить капитальный ремонт имущества. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. В случае невыполнения арендатор по своему выбору производит капитальный ремонт с взысканием,

7) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом лично в соответствии с условиями договора аренды, используя имущество только по назначению. В противном случае арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день, час, минуту, секунду;

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций);

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в устав- ной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор). Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обуслов. личными качествами арендатора.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены.

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, неотделимые улучшения остаются арендодателю. Стоимость может быть возмещена арендатору, если он осущ. их с согласия арендодателя.