9. Виды инвестиционных рисков на рынке недвижимости. Их сущность.

На рынке недвижимости можно выделить следующие основные группы проектных рисков:

• Социально-политические

• Экологические

• Технико-технологические

• Маркетинговые (коммерческие)

• Юридические

• Финансово-экономические

Социально-политические - негативные тенденции в общественно-политическом климате территории, где реализуется инвестиционный проект

Экологические риски - ухудшение экологической ситуации в районе строительства и эксплуатации недвижимости, близость источников загрязнений и т.д.

Технико-технологические - обусловленные ошибками в проектировании, архитектурно-инженерных решениях, низким качеством строительно-монтажных работ, срывом их сроков подрядной организацией

Маркетинговые (коммерческие) отражающие проявления на целевых рынках недвижимости неблагоприятных конъюнктурных колебаний, не учтенных в сценарных условиях,

• сокращение спроса,

• увеличение предложения конкурентов,

• снижение арендных ставок,

• рост тарифов на коммунальные услуги и т.д.

Юридические - возникающие из-за несовершенства и неучтенных изменений законодательства, например в сфере

• градостроительной деятельности,

• технического учета и инвентаризации,

• приемки завершенного капитальным строительством объекта и т.д.

Финансово-экономические - управленческие, кредитные, валютные, процентные, налоговые и иные риски вследствие ухудшения ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости девелопера (инвестора, заказчика) объекта недвижимости.

10. Параметры структуризации рисков. Условия низкого риска.

Структуризация проектных рисков обязательно должна позволять девелоперу распределять и ранжировать свои приоритеты в отношении тех или иных угроз в зависимости от их природы и источника возникновения.

В первую очередь все выявленные риски структурируются по важности и разделяются на факторы, которые важно учесть, и те, учет которых нецелесообразен в отношении рассматриваемого проекта.

• Для такого выделения можно воспользоваться параметром вероятности возникновения рисков, когда не учитываются маловероятные риски со значением менее 10%, либо

• показателем возможного ущерба при наступлении рискового события. В этом случае инвестор (девелопер) может пренебречь, например, маркетинговыми рисками, в результате которых размер возможных потерь не превысит 120 млн.руб

Условный показатель проектного риска определяется по балльной шкале в зависимости от вероятности возникновения от 0 (низкий) до 1 (высокий)

Низкий риск

• Выгодное местоположение

• Устойчивая концепция

• Первоклассное качество строительства

• Современные материалы и оборудование

• Кредитоспособные арендаторы

• Долгосрочные договоры аренды

Профессиональное управление и эксплуатация

11. Ранжирование рисков в бизнес-планировании.

Для ранжирования в бизнес-планировании рисков предлагается использовать количественно отражающие их важность коэффициенты значимости (весомости)

• Причин возникновения риска в соответствующей группе, в частности кредитного в общей категории финансово-экономических факторов;

• Групп рисков, определяющих важность отдельной группы факторов – социальной, экономической, финансовой и т.д. – в интегральной величине в целом.