8. Основные подходы к оценке недвижимости

Рассмотрим три основных подхода к оценке недвижимости: доходный, сравнительный: затратный.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные для оцениваемого объекта так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за общею большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-прямой капитализации доходов:

-дисконтированных денежных потоков.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объект; недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данною объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода- это процесс пересчета поток будущих доходе в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и. возможно, дальнейшую продажу собственности. Данный метод основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещение (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется но сравнению с петой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта опенки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Корректировка цен сопоставимых объектов производится путем внесения поправок в цены предложений сопоставимых объектов с целью приведения состояния сопоставимой объекта к состоянию объекта оценки.

Затратный подход представляет собой способ оценки имущества, базирующийся на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Данный подход реализует принцип замещения, основывающийся на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за все большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичной по назначению и качеству недвижимости в обозримый период без существенных издержек.

Затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристикам! или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичной: использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки).

При осуществлении затратного подхода, для расчета стоимости зданий могут бып использованы следующие методы оценки: индексный метод; метод стоимости воспроизводства.

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляете приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости остаточной стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей отрасли за соответствующий период.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Если корректировалась не остаточная стоимость, а балансовая или восстановительная - тогда для определения остаточной стоимости из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ.

Метод стоимости воспроизводства. Этот метод показывает оценку потной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.

Восстановительная стоимость имущества, представляющая собой стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Иначе говоря, это затраты на создание объекта недвижимости, полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.

Следующей процедурой затратного подхода является определение износа.

Износ, в общем виде, можно представить, как снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Выделяют 3 вида износа:

1. Физический износ - результат, как естественного физического старения имущества так и влияния на него эксплуатационных нагрузок и внешних неблагоприятных факторов.

2. Функциональный износ - представляет собой снижение стоимости имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

3. Внешний (экономический) износ - представляет собой износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. Для решения задачи настоящей оценки, внешний износ определяется, как снижение функциональной пригодности объекта оценки, вследствие влияния внешней экономической среды, что является неустранимым фактором для его собственника, землевладельца пли арендатора.

При проведении оценки объекта оценки в рамках затратного подхода, необходимо определить каждый из видов износа, и тем самым определить совокупный износ объекте оценки.

В итоге, восстановительная стоимость оцениваемого здания, скорректированная на все виды износа, с учетом стоимости земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект, и будет стоимостью, полученной в результате расчетов методами затратного подхода.