2. Финансовые основы экономики недвижимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Следует различать понятие «стоимости» и «цены».

Цена объекта это денежная сумма предлагаемая (цена предложения), запрашиваемая (цена спроса), или уплаченная (цена сделки) за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Цену можно определить как денежное выражение стоимости.

Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Стоимость это гипотетическая расчетная величина цены объекта, определенная на дату оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение:

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было:

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом Об оценочной деятельности или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

3. Особенности функционировании рынка недвижимости

Рынок недвижимости (РН) это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

К функциям рынка недвижимости можно отнести: ценообразующая; регулирующая; коммерческая: санирующая; информационная; посредническая; стимулирующая; инвестиционная; конкуренции; перераспределения земель и других объектов; социальная.

Рынок недвижимости связан с оборотом па нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

-локализация РН. которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

-недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

-ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;

-спрос на объекты недвижимое индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;

-цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;

-оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

-для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

Чаще всего встречается классификация рынка недвижимости в зависимости от способа совершения сделки:

-первичный и вторичный РН;

-организованный и неорганизованный РН;

Первичный РН это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в качестве товара на рынке или находятся в стадии строительства. В России первичный рынок формируется за счет приватизации муниципальных и государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, а в последние годы за счет нового строительства.

Вторичный РН это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т. е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т. е. с изменением прав собственности на эти объекты недвижимости.

Часто РН делят на организованный и неорганизованный. Организованный РН представляет собой рынок, на котором оборот недвижимости и прав на нее происходит в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный РН представляет собой ту часть РН. на которой операции с объектами недвижимости совершаются без участия профессиональных посредников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операции и, как следствие, может повлечь существенные финансовые потери сторон, участвующих в сделке.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Сирое- это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Предложение- это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена- это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.

Стоимость- наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.

На спрос и предложение на РН воздействует ряд факторов:

-экономических:

-изменение уровня доходов населения;

- изменение уровня доходов бизнеса;

- доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;

- ставки арендной платы;

- стоимость строительства;

- тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;

- социальных:

- изменение численности населения;

-изменение образовательного уровня;

-изменение уровня преступности;

-административных:

- реальная налоговая ставка;

-уровень налога на имущество;

- уровень земельною налога;

-зональные ограничения;

-условия совершения сделок;

- условия получения прав на застройку;

- условий окружающей среды:

- экологическая обстановка;

-уровень развития инфраструктуры.