Лекция № 6 (9) Государственное регулирование в сфере управления недвижимостью

Содержание:

I. Виды и способы государственного регулирования в сфере недвижимости.

II. Порядок и способы государственного управления земельными ресурсами.

1. Правовой механизм регулирования земельных отношений.

2. Принципы и методы государственного управления земельными ресурсами.

3. Государственный контроль за соблюдением земельного законодательства и порядок его осуществления.

4. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

III. Управление градостроительством.

1. Регулирование и управление проектной деятельностью.

2. Порядок и процедура получения разрешения на строительство.

IV. Сервейинг как способ управления государственной недвижимостью.

1. Виды и способы государственного регулирования в сфере недвижимости.

Разные виды государственного регулирования собственности отличаются друг от друга прежде всего объектами собственности, подверженными государственному воздействию в лице уполномоченных органов.

По отношению к объектам государственной либо смешанной собственности, принадлежащим государству как собственнику полностью или частично, государство обладает самыми широкими полномочиями управления, применительно же к объектам негосударственной (частной, корпоративной, индивидуальной) собственности, государственное воздействие носит косвенный характер. Государство как законодатель вправе устанавливать правила и нормы, регулировать, контролировать процессы управления, использования объектов собственности любыми их владельцами, распорядителями, пользователями, устанавливать налоги на собственность.

К числу наиболее значительных, сложных и ценных объектов государственного регулирования относится недвижимое имущество, прежде всего земельные участки и расположенные на них здания, строения и помещения.

Цели, задачи и принципы управления недвижимостью.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на два класса:

• недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций - административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость);

• недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух типов - операционные и коммерческие.

Цели управления операционной недвижимостью:

• обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

• минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

• сохранение капитала;

• повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести:

• получение периодического дохода и его максимизация;

• увеличение стоимости недвижимости;

• спекуляция недвижимостью;

• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

• минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

• повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

При этом коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

• максимизация прибыли;

• максимизация стоимости объекта недвижимости.

Если речь идет о государстве, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера:

• стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

• создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость;

• создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;

• обеспечение оптимальной с точки зрения интересов общества структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.

Способы управления объектами государственной собственности:

В России, как и во всем мире, получила широкое распространение аренда государственного (муниципального) имущества, земельных участков, недвижимости, нежилых помещений коммерческими, предпринимательскими структурами. Такая аренда не предусматривает отчуждение государственной, муниципальной собственности и направлена, с одной стороны, на способствование предпринимательству, а с другой — на получение доходов, поступающих в региональный и местный бюджеты.

В отношении источников природных богатств получают распространение государственные концессии (представляющие аналог аренды), - акты, посредством которых государство наделяет отечественную или иностранную компанию правом участвовать в осуществлении своих отдельных функций в хозяйственной сфере за определенную плату с одновременным предоставлением компании возможности получать доход, прибыль от хозяйственной деятельности. Довольно часто государство использует концессию как метод привлечения инвестирований в активы, передаваемые в концессию.

Коммерциализация государственных предприятий, проявляющаяся в россии в виде закрепленной Гражданским кодексом РФ организационно-правовой формы государственных и муниципальных унитарных предприятий в форме коммерческих организаций, не наделенных правом собственности на закрепленное за ними государственное или муниципальное имущество (унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, учреждаемое решением уполномоченного государственного органа местного самоуправления; федеральное казенное предприятие, основанное на праве оперативного управления, образованное по решению Правительства России на базе имущества, находящегося в федеральной собственности).

Несомненно, что главной формой преобразования сложившихся форм и отношений собственности в России стала приватизация государственной и муниципальной собственности, т.е. переход объектов государственной собственности в частную.

Национализация собственности.

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Государственный земельный кадастр. Изъятие земельных участков и предоставление их в аренду, пользование, собственность. Установление норм предоставления земельных участков и норм бесплатной передачи земель в собственность. Определение прав и обязанностей собственников земельных участков. Выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей и определение порядка пользования невостребованными земельными долями.

Контроль за поступление и использование платежей за землю. Льготы по ним.

Государственный контроль за использованием и охраной земель. Государственная экологическая экспертиза. Привлечение к ответственности за нарушения земельного законодательства (самовольное занятие земель, порча земли, изъятие земельного участка в виду его ненадлежащего использования).

Установление предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Утверждение порядка выдачи разрешений на строительство, на выполнение строительно-монтажных работ и оформления документов для выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства Выдача разрешений на строительство. Утверждение порядка оформления разрешительной документации для проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Регулировании градостроительной деятельности. Установление градостроительных регламентов, норм, регулирующих осуществление застройки и реконструкции объектов недвижимого имущества. Градостроительное зонирование.

Определение целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Обеспечение государственного архитектурно-строительного надзора, контроля соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка, строительным нормам и правилам.

Ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию.