2.3.2. Арбитражные споры, связанные с арендными правоотношениями

Основную статью доходов от предпринимательской деятельности составляют арендные отношения, в которые вступает образовательное учреждение. И нередко собственник считает себя обиженным, что вырученные деньги остаются на самостоятельном балансе самого учреждения. А последнее, в свою очередь порождает ряд соответствующих арбитражных споров, с которыми предстоит разобраться.

Руководствуясь п. 4 ст. 27 Федерального закона Российской Федерации от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании» образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества и использовать полученные в качестве арендной платы средства на развитие общеобразовательного процесса.

Кроме того, п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 указано, что согласно п. 2 ст. 120 и п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации доходы, полученные учреждением от приносящей доходы деятельности, предусмотренной его учредительными документами, а также приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 23 указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом. Поэтому судам следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества, - указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.

Таким образом, решение органов власти об изъятии из оперативного управления помещений, сданных в аренду в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и посетителей), рационального использования такого имущества, образовательным учреждением может быть оспорено в судебном порядке.

Однако цели сдачи в аренду могут быть поставлены под сомнение, и, например, сдача помещения негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования может быть признана не связанной с целями деятельности данного государственного образовательного учреждения.

В последнее время территориальные органы Росимущества все чаще начинают отбирать у федеральных государственных учреждений сдаваемые в аренду помещения, расценивая их как неиспользуемое имущество. Причем наличие согласований собственника на сдачу в аренду, по мнению чиновников данного ведомства, роли не играет. Когда дело касается образовательных учреждений, часто мнение Рособразования, которому подведомственно соответствующее федеральное государственное образовательное учреждение, вообще никоим образом не учитывается, более того, учредитель образовательного учреждения может быть даже не поставлен в известность о принятых Росимуществом решениях, об изъятии имущества у образовательного учреждения.

Судебно-арбитражная практика противоречиво решает вопрос об оценке доказательств неиспользования имущества, влекущего право собственника на его изъятие. В одних случаях сдачу в аренду учреждениями части площадей, когда заключение такого договора допускается законом, суд не рассматривает как доказательство неиспользования имущества, а в других - занимает прямо противоположную позицию. Причем в последнее время судебная практика имеет все более неблагоприятные для образовательных учреждений тенденции, несмотря на наличие приведенного выше Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда.

В этой связи большой интерес представляет следующая статья автора Вифлиемского А.А., который приводит доводы, к порой необоснованному, изъятию имущества у образовательного учреждения высшего профессионального образования, сдаваемого в аренду.

Несколько таких дел уже стали предметом рассмотрения ВАС в 2008 году. Так, Определением ВАС РФ от 21.10.2008 N 11424/08 было отказано в передаче дела в Президиум ВАС.

Государственное образовательное учреждение ДПО "Институт повышения квалификации информационных работников" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве о признании недействительным его Распоряжения от 18.04.2007 N 578 "О закреплении федерального недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным государственным образовательным учреждением "Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации" и о запрете совершения территориальным управлением действий: по изъятию спорного имущества из владения института, по внесению изменений в реестр федерального имущества, а также по государственной регистрации за федеральным государственным образовательным учреждением "Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации" права оперативного управления".

Определением от 23.08.2007 Арбитражного суда г. Москвы в качестве заинтересованного третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено федеральное государственное образовательное учреждение "Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации", в отношении права которой принимался оспариваемый ненормативный акт. Рособразование к участию в деле судом не привлекалось, так как оспариваемый ненормативный акт принимался не о правах и обязанностях этого лица, и дело было рассмотрено судом первой инстанции без участия Рособразования.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2007, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2008 и Постановлением ФАС МО от 26.05.2008, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Заявители - институт и Рособразование просят отменить обжалуемые судебные акты, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм права по вопросу определения федерального исполнительного органа, полномочного на распоряжение имуществом образовательного учреждения (института). Заявители считают, что нарушены права и законные интересы института и Рособразования, которое не было привлечено к участию в деле и с которым не был согласован вопрос об изъятии у института недвижимого имущества, необходимого для осуществления учебного процесса.

Коллегия судей ВАС отказала в передаче дела в Президиум ВАС, указав на следующее.

Поскольку Рособразование с заявлением об оспаривании указанного выше ненормативного правового акта в арбитражный суд не обращалось, а также не подавало заявления о привлечении его к участию в деле в качестве заинтересованного лица в порядке, предусмотренном положениями АПК РФ, судом первой инстанции было рассмотрено дело без привлечения к участию в нем Рособразования, которое в оспариваемом ненормативном акте не указывалось.

В результате проведенной в январе 2007 года комиссионной проверки было выявлено, что спорные помещения, закрепленные на праве оперативного управления за институтом, используются им не по назначению, так как часть этих помещений сдается в аренду другим юридическим лицам, а другая часть помещений предоставлена для проживания иным лицам, не связанным с учебным процессом в этом институте.

По результатам указанной проверки территориальным управлением, уполномоченным собственником федерального имущества на изъятие излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного на праве оперативного управления учреждения, и о закреплении находящегося в федеральной собственности имущества на праве оперативного управления за учреждением, был принят ненормативный акт об изъятии у института не используемых по назначению помещений и о закреплении этих помещений на праве оперативного управления за академией.

Исследовав фактические обстоятельства дела, суд признал, что оспариваемое распоряжение издано в пределах полномочий, предоставленных территориальному управлению, и не противоречит нормам законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 296 ГК РФ собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Доводы Рособразования о том, что ему предоставлены в силу правовых актов полномочия собственника в отношении имущества подчиненного ему образовательного учреждения, в связи с чем изъятие спорного имущества у института не могло быть произведено без согласия Рособразования, рассмотрены судом апелляционной инстанции, и им дана правовая оценка, исходя из того, что указанный вопрос согласовывался с Рособразованием до издания оспариваемого ненормативного акта, что подтверждено протоколом совещания государственных органов, проведенным 09.04.2007 с участием Рособразования, которое возражало против изъятия упомянутого недвижимого имущества у института для передачи его академии на праве оперативного управления. Это обстоятельство было учтено судами при рассмотрении спора по заявлению института.

В Определении ВАС РФ от 30.06.2008 N 7501/08 также высшая судебная инстанция встала на сторону территориального управления Росимущества.

Судом установлено, что основанием для изъятия имущества послужил факт неиспользования части недвижимого имущества в силу его аварийного состояния, использования недвижимого имущества не для организации учебного процесса либо его обеспечения, что подтверждается актом проверки фактического использования недвижимого имущества.

Суд, по мнению ВАС, правомерно признал, что распоряжение издано собственником в лице территориального управления Росимущества по г. Москве в пределах предоставленных ему законом полномочий и в соответствии со ст. 125, 209 и 296 ГК РФ, в связи с чем отказал в удовлетворении заявления о признании оспариваемого распоряжения недействительным.

Таким образом, даже неиспользование недвижимого имущества в силу его аварийного состояния может послужить основанием для изъятия этого имущества у образовательного учреждения, особенно если помещения необходимы для размещения очередного создаваемого влиятельного ведомства, как считает автор статьи.

Такая ситуация наиболее остра в Москве, однако и в региональных центрах, где располагаются территориальные управления различных федеральных ведомств, также требуется все больше площадей.

Поэтому риски того, что сданное в аренду временно не используемое помещение образовательного учреждения будет изъято из оперативного управления (особенно если площадь помещения существенна), в последнее время сильно возросли (А. Вифлеемский).

В продолжение темы можно привести еще один пример арбитражного спора, однако, в отличие от предыдущего примера оно абстрагировано от субъективной точки зрения автора и, забегая вперед, видится весьма объективным и правомерным решением по отношению к собственнику имущества, неиспользуемого по назначению.

Суть дела состоит в том, что ФГОУ "Тульский государственный коммунально-строительный техникум" обратился с заявлением в арбитражный суд о признании недействительным распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Тульской области.

Согласно акту проверки от 30.04.2004 распоряжения, эффективного использования и обеспечения сохранности федерального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Смидович, д. 7, закрепленного на праве оперативного управления за заявителем, было установлено следующее: первый этаж общежития пустует, находится в захламленном состоянии, требует ремонта; подвал общежития находится в аварийном состоянии, вследствие неисправности канализационной системы и поступления в подвал сточных вод.

Федеральным государственным учреждением "Центр госсанэпиднадзора в г. Туле" 12.07.2000 была проведена проверка санитарного состояния данного общежития, в результате которой состояние последнего было признано крайне неудовлетворительным.

По заявлению ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Тульской области, действующего на основании ст. 215 ГК РФ, Постановления Правительства от 03.07.2002 N 377, Положения о Территориальном управлении Министерства имущественных отношений РФ по Тульской области, утвержденного приказом Министра России от 30.12.2003 N 636, указанные обстоятельства послужили основанием для вынесения указанного выше распоряжения об изъятии имущества в казну.

ВЫВОД ПО ДЕЛУ

Второй стороной медали в арендных отношениях являются спор с собственником имущества образовательного учреждения, основу которого составляет обязанность получения разрешения собственника на сдачу имущества в аренду. Законодатель дает следующее разъяснение этой ситуации - право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.[ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации]

Однако арбитражная правоприменительная практика показывает, что зачастую образовательное учреждение, в силу пренебрежения такого рода формальностью, не обращаются за разрешением к собственнику арендуемого имущества. Данные действия порождают многочисленные арбитражные споры. Приведем наглядный пример.

Мещанский прокурор в ходе проверки соблюдения требований законодательства в сфере управления и использования объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной собственности, установил, что общество на основании договора аренды, заключенного с ГОУ ВПО "Московский государственный университет печати" от 29.12.2009 N 12/08 использует часть нежилого помещения.

Данное нежилое помещение находится в федеральной собственности и принадлежит учреждению на праве оперативного управления, при этом отсутствует согласие собственника на передачу в аренду указанного нежилого помещения.

Согласно Указа Президента Российской Федерации от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим деятельность по управлению государственным имуществом, является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество).

Таким образом, получение предварительного согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обязательно при заключении договора аренды, объектом которой является федеральное имущество, находящееся в оперативном управлении.

Вариантом невиновности образовательного учреждения может служить такая ситуация, при которой виновной будет признан арендатор. Основанием будет являться тот факт, что арендатор имел возможность проверить документы образовательного учреждения относительно правомерности сдачи имущества в аренду. В подтверждение сказанного приведем положение из Устава Тульского государственного педагогического университета им. Л.Н. Толстого: «крупная сделка, совершенная без предварительного согласия Учредителя может быть признана недействительной по иску вуза или его Учредителя, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии предварительного согласия Учредителя вуза.

НАПИСАТЬ ВЫВОД