6. Расчет оценки объекта недвижимости

Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным методом

Исходные данные:

• Первоначальная стоимость объекта оценки, приведенная в текущем уровне цен 01.02.2010 – 5 650 000 000 руб.

• Стоимость улучшений V_B = 280 000 000 руб.

• Износ с учетом заключения территориальной организации – 20%

• Кадастровая оценка 1 кв. м земли КС= 130$.

• Площадь объекта оценки S = 612,3 м².

• Затраты на содержание объекта недвижимости EA_X = 400$.

• Коэффициент, учитывающий особенности земельного участка, Kp = 1,1.

• Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельного участка, Kц = 0,8.

• Курс доллара 8600 руб.

Расчет

В ходе обследования цеха было обнаружено, что требуется его восстановление:

С_в = С_п ∙ К₁₉₉₁∙ К_смр ∙ К_п + С_усил ,

где К_п –коэффициент учитывающий налоги,

С_усил –стоимость усиления,

С_п – первоначальная стоимость,

К_смр – коэффициент пересчета СМР.

С_в = (5 650 ∙ 1 ∙ 1,9763 ∙ 1) + 1 050 = 12 216,01 млн. руб.

Для расчета стоимости объекта недвижимости затратным методом воспользуемся формулой:

V = V_L + V_B + IC + EA_X – И_ф ,

где V_L – стоимость местоположения,

V_B – стоимость улучшений,

IC – прибыль предпринимателя (IC = 35,69 млн. руб., взято из бизнес-плана),

EA_X – косвенные затраты и внешнее удорожание,

И_ф – накопленный износ:

И_ф = 0,20 ∙ 5 650 = 1 130 млн. руб.

Стоимость местоположения рассчитаем по формуле:

V_L = КС ∙ S_L ∙ K_p ∙ K_ц,

где K_p – коэффициент, учитывающий особенности земельного участка,

S_L – площадь земельного участка:

S_L = S + S ∙ 10% = 612,3 + 0,1 ∙ 612,3 = 673,53 м²,

КС – кадастровая стоимость,

K_ц – коэффициент учитывающий изменения цен на рынке земельного участка.

V_L = 130 ∙ 8600 ∙ 673,53 ∙ 1,1 ∙ 0,8 = 662,65 млн. руб.

V = 662,65 + 1 050 + 435,69+150 + 400 ∙ 0,0086 – 1 130 = 1171,78 млн. руб.

Расчёт стоимости объекта недвижимости доходным методом

Исходные данные:

• Площадь объекта недвижимости S_зд = 612,3 м².

• Площадь земельного участка S_уч = 695,6 м².

• Первоначальная стоимость объекта оценки, приведенная в текущем уровне цен 01.08.2010 – 6 300 000 000 руб.

• Кадастровая стоимость – 130 $.

• Средний годовой чистый операционный доход по объектам-аналогам в расчёте на 1м²: = 1123 млн. руб.

• Средняя стоимость 1м² по объектам – аналога: = 120 $.

Расчет

1. Берем потенциальный валовый доход из бизнес-плана:

ПВД= ПВД₁ + ПВД₂

ПВД₁ – потенциальный валовый доход за первый год деятельности;

ПВД₂ – потенциальный валовый доход за второй год деятельности.

ПВД = 617,77 + 760,9= 1 378,67 млн. руб.

2. Определяем действительный валовой доход, данные берем из бизнес-плана:

ДВД= ДВД₁ + ДВД₂

ДВД₁ – действительный валовый доход за первый год деятельности;

ДВД₂ – действительный валовый доход за второй год деятельности.

ДВД = 525,11 + 646,77= 1 171,88 млн. руб.

3. Определяем операционные расходы, данные берем из бизнес-плана:

ОР = ОР₁ + ОР₂

ОР₁ – операционные расходы за первый год деятельности;

ОР₂ – операционные расходы за второй год деятельности.

ОР = 526,52 + 578,66= 1 105,18 млн. руб.

4. Определяем чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 1 171,88 – 1 105,18 = 66,7 млн. руб.

5. Определяем коэффициент капитализации:

КК=

Средний годовой чистый операционный доход по объектам аналогам делим на среднюю стоимость 1 м. кв. объекта-аналога:

КК = 1 123 000 000 / (120 ∙ 8600) = 1,088.

6. Определяем стоимость местоположения объекта недвижимости:

= 695,6 · 130 · 8600 = 777,68 · 10⁶ руб. = 777,68 млн. руб.

7. Определяем стоимость объекта недвижимости:

С = ЧОД / КК +

С = 66,7 / 1,088 + 777,68+150 = 1088,99 млн. руб.