2.3 Общее понятие «доходный дом»

Большую часть жилого фонда старого города составляют именно доходные дома, активное строительство которых началось в первую четверть 19 века и продолжалось до 1917 года.

Доходным домом называется здание, которое изначально, при проектировании, имело основную цель - сдача большей части или всех квартир под наём для извлечения прибыли домовладельцем. Доходные дома – это многоквартирные дома «под жильцов», состоящие из отдельных квартир. За частую доходы от сдачи жилья под наём составляли основу бюджета. Сам же доходный дом служил целым капиталом. В Петербурге первые дома, предназначенные для сдачи внаем, появились в начале 19 века. Первые доходные дома предназначались для рабочих мануфактур и располагались рядом с фабриками. Большая часть доходных домов Петербурга построена в середине 19 века в период «строительного бума», когда наблюдался значительный прирост населения. Владение доходными домами было очень прибыльным делом, поэтому в строительство многоквартирных домов вкладывали деньги не только промышленники и купцы, но и представители аристократических семей и высшие государственные чиновники. В Петербурге ежегодно строилось около 500 домов.

Одновременно с застройкой новыми домами происходила перестройка особняков в доходные дома. Особняки с участками скупались предприимчивыми людьми и на их месте строился многоквартирный дом, или особняк, выходивший фасадом на улицу оставался личным домом владельца, а в глубине участка возводили многоэтажные флигеля с квартирами, служебные постройки. Так постепенно внутренняя часть владения превращалась в доходный дом. Качество материалов и кладки было настолько добротным, что при последующих перестройках и реконструкциях, стены и фундаменты старого здания не разбирались, а надстраивались и включались в новое. Например, особняк Д.В. Шелгунова, расположенный по адресу Басков пер., дом 23, построенный между 1846-1956 годами, в 1899 году был перестроен архитектором Огородниковым Б.Е. в доходный дом с включением существовавшего дома. Также получил распространение такой прием застройки, когда «особняковая» часть строилась одновременно с доходной частью здания. примером тому может служить собственный дом архитектора Штакеншнейдера А.И. на Миллионной улице, дом 10.

Можно предложить условное деление всех доходных домов старого фонда на три группы:

• доходные дома 19 века;

• доходные дома конца 19 века - начала 20 века;

• доходные дома, прошедшие капитальный ремонт в 20 веке;

Доходные дома конца 19 века - начала 20 века.

К концу 19-го века градостроительная культура жилых домов Санкт – Петербурга окончательно сформировалась. Основные принципы были заимствованы у европейских столиц. Но не малое влияние оказывали и исторические традиция крепостнической России - почти азиатское деление на касты и сословия. К этим историко–культурологическим факторам, достаточно субъективным, необходимо добавить и вполне объективные факторы влиявшие принципы постройки жилых домов того времени, например:

географические факторы:

Рельеф местности, заболоченность почвы и другие геодезические особенности городской земли расположенной в дельты северной реки. Всё это мешает городу развиваться как другим столичным городам в ширь и создавать новые районы, рост города происходил , в основном, за счет уплотнения (застройка парков, скверов и дворов, увеличение этажности домов)

политико-социальные факторы:

Традиция жёсткого регламентирования, (личностный диктат и административный надзор), не только в сфере общественных отношений, но и в рыночных (регулирования рынка).

экономические факторы:

Развитие рыночных отношений, прежде всего, проявляющиеся в стабилизации рынка городской недвижимости, с устойчивым повышением цены, что значительно стимулировало строительство доходных домов, а социальная культура общества, учитывать при строительстве ДД сословное деления.

Почти все эти строения, дошедшие до наших дней без реконструкции, имеют статус памятника архитектуры.

Развитие экономических отношений (жесткая конкуренция между арендодателями) стимулировало архитектурное разнообразие. Чрезмерное украшение фасадов зданий иногда переходило границы вкуса. С точки зрения архитектурных стилей (конструктивизм, модерн, эклектика) отличия проявлялись только в убранстве фасадов.

К последней четверти ХIХ века уже сложились, не смотря на различие модных архитектурных стилей, основные каноны строительства столичного многоквартирного жилого дома. Декор фасадной части здания богато, иногда даже вычурно, украшался различными “архитектурными излишествами” типа: эркерами, балконами, пилястрами, полуколоннами, орнаментальными узорами лепнины, скульптурами, чего никогда не было с внутренней стороны здания образующего, своей сложной конфигурацией, один или несколько внутренних (замкнутых) дворов. Задача рационального использования земельного участка, учитывая их баснословную стоимость, решалась за счёт максимального уменьшения размеров внутренних дворов. Дома строились плотно, приставляясь к соседнему строению, зачастую повторяя кривую линию границы участка - целиком используя его под застройку, что обусловило появления чисто Петербургских двориков- колодцев, связанных с улицей небольшими (высотой в один этаж) арочными проходами (рисунок 2.2.). Внешнее убранство фасада всегда вступает в противоречие с тесно - рациональной и ни чем не украшенной внутренней (дворовой) частью дома. Своей простотой все дворы становились чрезвычайно похожими между собой, чего никак нельзя сказать о фасадной части. Доходные дома, строившиеся на центральных улицах города, изначально проектировались с учётом (дополнительного) коммерчески - торгового использования первого этажа под магазины, лавки, салоны модного платья и т. д. Второй и третий этаж являлся литерным и предназначался для самых высоко стоящих на социальной лестнице жильцов – дворянские апартаменты. Служащие и купечество жили этажами выше в «меблированных номерах». Мансарды делились не на отдельные квартиры, а на комнаты, сдаваемые малообеспеченным жильцам. Таким образом, в одном здании проживали люди из разных социальных слоев, соответственно качество жилья на разных этажах отличалось. В этом периоде в городе в основном строятся доходные дома 5 - 7 этажей.

Элитные доходные дома.

Условное деление доходных домов по времени постройки не предполагает разделение по социально-экономическим критериям объекта оценки. Все ДД строились по индивидуальному заказу и являются уникальным товаром. По экономическим критериям (сметная стоимость строительства) возможно выделение в особую группу ДД (разного периодов строительства) изначально задуманных архитектором как элитное жилье. Многие элитные ДД обладают всеми архитектурными признаки зданий дворцового типа.

Например, дворец Эмира Бухарского, расположенный на Каменноостровском проспекте д.44 «Б» (арх. Кричевский С.С. 1913 г.), сочетает в себе все признаки ДД. Фасадная часть здания делится на коммерческо-деловую (1 - 2 этажи), апартаментно-дворцовую анфилада парадных залов с зимним садом, жилые апартаменты, делящиеся на женскую (4 этаж) и мужскую (3 этаж) половины с изысканным интерьером. В то же время дворовая часть здания (флигельная) построена как многоквартирный ДД для очень состоятельных квартиросъемщиков. При определении цены за отдельную квартиру в подобном объекте, с комбинированными признаками, необходимо учитывать, в какой части дома - в фасадно-дворцовой или доходно-дворовой находится объект оценки.

К тому времени, на рынке недвижимости сформировалась высокая цена земельных участков старого города, уже застроенных. Приобретение такого участка становилось рентабельным только с коммерческой целью. Само по себе содержание ДД – быстро окупаемое в то время предприятие. Поскольку арендная ставка жилья в центре старого города высокая (из-за дефицита именно дорогих, апартаментных квартир), наиболее выгодно строительство ДД со всеми признаками индивидуального дорого жилья. К примеру, пр. Литейный, 24 ДД князя А.Д. Мурузи (арх. Серебряков и Шестов), Каменноостровский пр., 1-3 ДД И.Б. Лидваля (арх.. Ф.И. Лидваль, 1904 г., прежде застроенном дворцом Н.П. Резанова), Миллионная д.25 ДД Трофимова В.И. (арх. Г.М. Барч 1860 г).

В начале 20 века европейские архитектурные моды целиком переносились на российскую почву, к примеру, немецкий «конструктивизм» или французский «экономизм» (рациональное использование чердака - мансарда). В связи с этим появляются дома, квартиры которых разной арендной ценности (элитное жилье соседствует с весьма экономичным).

Например, ДД М.П.Толстого на ул. Рубинштейна 15\17 (арх. Ф.И.Лидваль, 1912 г.). В этом доме располагались элитные 300-400 м квартиры по фасадной части, выходящей на набережную Фонтанки и ул. Рубенштейна. В центральную часть дворов со скверами выходили квартиры для среднего класса, а в глухие дворы-колодцы – окна крохотных, по масштабам того времени, 1-2 квартир. Мансарда сдавалась по комнатам.

На сегодняшний день при проведении оценочной экспертизы объекта жилого фонда (квартиры) в доме старого фонда, недостаточно классифицировать как «ДД начало 20 века», хотя состояние коммунальных квартиры в различных ДД одинаково. Поэтому необходимо учитывать социально-экономический статус данной квартиру на момент строительства. Приобретение подобного рода объектов влечет за собою значительные затрату на восстановительную реконструкцию будущего владельца, тем не менее, архитектурная предыстория объекта влияет на стоимость с точки зрения возможности восстановления «элитного жилья».