Краткая характеристика элитного жилого фонда С-Петербурга

2.1 Условное деление объектов жилой недвижимости города

в зависимости от времени строительства и других факторов

Общепринято при описании жилого здания отмечать архитектурную индивидуальность, например: «дворец архитектуры позднего классицизма», «особняк в стиле «модерн», «многоквартирный дом эпохи конструктивизма» и т.д. Для определения оценки подобного объекта, помимо технических характеристик, весьма существенно знать архитектурный стиль строения. Учитывая что «чистота» архитектурного стиля не всегда соблюдалась, да и в дальнейшем здание могло быть перестроено согласно новой архитектурной моде, в практической работе риэлтеров принято пользоваться условным делением всех строений по периоду строительства и имени «правителя». К примеру часто можно услышать: казармы «екатерининской эпохи», дома «александровского времени», «кировки», «сталинки», «хрущёвки», «брежневки» и другой профессиональный сленг. Обычно используется более общее деление типов строений по временному фактору на «старый фонд» и дома «советского периода». Подобное деление, на «старый фонд» и «новый», малоинформативно и не совсем корректно с точки зрения оценки.

Понятие «старый фонд» (СФ) имеет в виду здания, построенные до 1917 года. Большинство их расположено в центральных районах города: Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский. Но для специалистов, словосочетание «старый фонд» является слишком общим понятием так как не учитывает множество особенностей и различий между зданиями построенными до октябрьской революции, за более чем двухсот летнюю историю столицы,. Специалиста по продаже жилья, прежде всего, интересует не историческая или художественная ценность того или иного здания, а его рыночная привлекательность, товарная особенность объекта, включающая в себя: историю создания, характеристику реконструкции (перестройки), инженерно-технические, юридические и другие параметры. В обычной практике здания классифицируют по архитектурным стилям или по времени постройки, например: «модерн конца 19-го века» или «барокко елизаветинской эпохи». Такая историко-искусствоведческая характеристика объекта недвижимости важна, но не достаточна для определения здания как объекта рыночных отношений, ибо не отражает его качественных показателей. Оговорившись, что любая классификация столь уникальных объектов весьма условна, всё же попробуем провести такого рода работу. Все жилые строения Санкт-Петербурга по времени строительства можно разделить на несколько типов:

а) «старый фонд» - здания постройки до 1917 г.

б) серийные проекты многоквартирных домов (с конца 20-х до конца 90-х годов)

в) индивидуальные проекты жилых домов советского периода застройки

( см. таблицу № 1)

При работе над проектом жилого дома архитектор решает множество практических задач, прежде всего, учитывая такие факторы как:

• функциональное предназначение, (может быть несколько),

• социальный статус заказчика или будущих жильцов,

• финансовые возможности проекта, (сметные ресурсы),

• коммуникации, оборудование и многое другое.

Как мы видим, задачи архитектурно-эстетического убранства здания не самые главные. Исходя из этого и предлагается классификация жилого фонда Санкт Петербурга с учетом следующих факторов:

время строительства и последующих перестроек здания

предназначение и использование (тип здания)

социальный статус здания, владельца, жильцов

И, игнорируя, как не значительные для данной классификации факторы исторического значения, архитектурных отличий, и другие, но значимые при описании или оценке отдельного объекта недвижимости как уникального товара.