2.7. Классическая школа управления. Функциональные, скалярные, линейно–штабные, матричные и плоские структуры управления недвижимостью.

Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вёбер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти.

Бюрократии характерны определённые черты:

- централизованное управление

- высокая степень разделения труда

- рациональная организация работы

- инструкции, нормы, правила, регулирующие каждый организационный процесс.

Анри Файоль (начало XX века), который выделил пять ключевых функций эффективного управления — планирование, организация, руководство, координация и контроль;

Цели школы - создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приводило бы к успеху любое предприятие:

1. Функциональный принцип управления- - который отражает процесс разделения труда, т. е. уровень специализации развивается по мере роста организации (рис.5.1, а). Организация стремится к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада, участок (цех) предприятия и т. д.), т. е. наблюдается горизонтальный рост организации;

2. Скалярный(линейный)- связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта — принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии в соответствии с которым разрывы и пересечения в иерархии нежелательны;

3. Линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между

производственными и вспомогательными (консультативными) функциями (в). Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;

4. Принцип нормы управления- устанавливается определенное кол-во служащих, под началом 1 руководителя (на одного начальника 4-6 подчиненных, это влечет низкую норму управляемости.)наиболее встречаемая структура. При многоуровневом направлении используют матричный принцип управления- это сложная система подчинения, где подразделения подчиняются не только своему непосредственному начальнику, но и руководителям своих функциональных служб (рис г)

5. Плоская структура (самая простая) предусматривает всю работы под началом 1 начальника.(рис+ руководитель целевой программы(с)).

2.8. Доверительное управление недвижимостью, аренда и рента, купля-продажа, мена, дарение, наследование.

Одним из перспективных направлений развития рынка Н являются доверительное управление, которое позволяет повысить эффективность использования недвижимости за счет внедрения систем, рационально сочетающих интересов государства, собственника и отдельных граждан.

Траст - доверительное управление ОН, предприятия или имущественного комплекса.

При трасте выполняются все действия на получения макс. прибыли, все сделки осуществляются от своего имени, но перед своей фамилией (доверительное управление).

В случае недополучения прибыли по вине делового управленца, банкротстве или ухудшении финансового положения отвечает перед тем кто ему доверил это управление.

Оффшорная зона- зона страны со льготным налогообложением. Клиент оффшорной зоны не имеет, права осуществлять деятельность на территории этой зоны или зоны, где он зарегистрирован, но приносит доход этой стране.

Аренда и субаренда, мена, дарение и наследование недвижимости.

По договору аренды- арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное использование. При этом доходы от этого имущества являются собственностью арендатора.

1.Аренда рыночной недвижимости разбивается:

• рынок земли.

• рынок жилых помещений.

• рынок нежилых помещений

Субаренда это сдача в аренду арендуемого помещения. При этом цена аренды возрастает.

2.По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

3.Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.

4.Наследование - переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.

Наследование - нерыночная операция с недвижимостью. С этим связано лишь следующее:

- наследование недвижимого имущества возможно по завершению и по закону регулируются положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию.

- вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа жилых и не жилых помещений.

Купля-продажа жилья - самая распространенная операция.

Особенностями сделок купли - продажи жилых помещений, установленными ГКРФ, являются:

1.установление дополнительного существенного условия (несоблюдение->недействительности договора)- наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником.

2.вступление договора к-п жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента государственной регистрации.

Все остальное осуществляется в виде законодательства и актов исполнительной власти членов федерации и органов местного самоуправления.

Купля-продажа нежилых помещений - договор должен содержать в текстовом или графическом виде сведения, которые позволяли бы установить, какой именно ОН подлежит передаче покупателю по договору.

Это данные конкретного здания - местоположение, наименование, этажность, площади и других характеристиках.

При продаже нежилых помещений предметом договора являются так же права на ту часть ЗУ, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.