2.5. Управление на стратегическом, тактическом и оперативном уровне. Управление (портфелем) недвижимости.
Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.
Портфель недвижимости в общем виде, включает рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщики, инвесторы и пользователи.
Управляющий портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), а также за разработку и выполнение стратегической программы управления.
Существует 3 основных уровня управления: стратегический, тактический и оперативный. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.
Управление портфелем недвижимости относится к стратегическому уровню, так как затрагивает интересы всех участников застройки и участников рынка недвижимости, т.е. застройщиков, инвесторов, продавцов и покупателей, административные органы. (макдональдс)
К тактическому уровню управления относят управление имуществом или фондами(фонд областного имущества при административной области).
К операционному уровню относят управление конкретной недв-тью или частью имущества.
Суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает, прежде всего, определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа).
Стратегический треугольник управления жилищного комплекса.
Процесс застройки относится к тактическому уровню управления и участниками его явл-ся застройщик, заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти, контролирующие органы. В процессе застройки последовательность действий д б след-ей: инициатива→решение вопроса по земельному участку→планирование и технико-экономическое обоснование→финансирование→исполнение→эксплуатация. Участники процесса застройки – основной элемент структуры любого проекта, так как они обеспечивают его реализацию. Состав участников проекта, их роль, распределение функций и ответственность зависят от вида, типа, масштабности и сложности проекта.
Управление на тактическом и оперативном уровне.
Оперативный уровень управление – непосредственная эксплуатация зд и с.*
Тактический уровень управления - управление имуществом или фондами являются частью подхода к операционному уравлению недвижимости или частью имущества, конкретизированная собственником.
Как известно развитие инфраструктуры очень влияет на ОН.
Влияние.
транспорт
инженерные сети
Это необходимо для определение будущего спроса на этот ОН. Т.е. ключевым моментом управления на тактическом уровне - это анализ прибыли.
Управление Н на оперативном уровне. Осуществляется в рамках бюджета, доходов.
На этом уровне можно выделить:
административные(регистрация, систематизация и обработка процессов о денежных потоках).
технические (мероприятия по подержанию ОН в рабочем состоянии, т.е. проведение ремонтов).
коммерческие(разработка маркетингого управления, сбор инф. изменения арендной платы).