2.10. Управление недвижимостью в процессе эксплуатации, капитальный и текущий ремонт, ведение документации.

Относится к оперативному виду управления. Эксплуатация и содержание собственных ОН, так и специализированных организаций и управляющих компаний.

Основным моментом в экспл. и содер. ОН яв-ся текущий и капитальный ремонт.

Капитальный ремонт – отн-ся к простой формк воспроизводства, при этом не происходит изменение ОПР и не изм. назначение здания. проводится с периодичностью 15-25 лет в зав-ти от класса здания, т.е. 1 класс через 15 лет, 4 класс через 25 лет. Классы зависят от конструктивных эл-в, из кот-х построено здание.

Текущий ремонт: плановый и внеплановый.

Плановый – произ-ся после соответствующего обследования. Оно яв-ся одним из основных моментов в содержании ОН. Существ. периодичность, с к-й необх. обследовать каждую конструкцию здания.(от 3-6 мес, систему энергосбер – ежемесячно, кровлю, фун-т – один раз в год). В рез-те проведения обследования составляется акт обссл-я, на основании к-го принимаются решения по проведению планового ремонта. Плановый ремонт осметчивается и включается в смету расходов соотв. периода.

Внеплановый ремонт производится при разрушении конструктивных эл-в здания, к0ые влияют на жизнесп-ть здания и треб. немедленного срочного ремонта. Производится за счет резервных ср-в организации. Для его проведения в каждой орг-и должен создаваться запас товаров материальных ценностей, список к-х определяет сама орг-ция.

При капит. и тек. ремонте должна вестись след документация:

1. Должен проводится инструктаж по технике безопасности(каждый рабочий проходит 2 вида инструктажа – вводный инструктаж и инструктаж на рабочем месте). Журнал должен быть опечатан, пронумерован, прошнурован и подписан. После выполнения каждого вида работ должны составляться акты на скрытые работы, их подписывают 3 человека, которые отвечают за качество. Это производитель работ, главный инженер предприятия, организация, осуществляющая технический надзор.

Зачастую к этому процессу привлекается авторский надзор, подпись ставит представитель организации, осуществляющий проектирование. .

2. Д. вестись журнал произ-ва работ, в к-м указывается время проведения работ, состав работ, численность персонала и т.д. (время выполнения, наименование и объем работ – ежедневно). Ежемесячно проверяется техническим надзором и подписывается.

3.Акты на скрытые работы – выполняются по мере выполнения опред. вида работ(уст. дверей). Этот акт подписывает производитель работ, главный инженер предприятия и служба заказчика, где гарантир. качество производственных работ.

4.Д.б. исполнительные схемы – все инженерно-технические системы жизнеобеспечения д. находится под контролем и постоянно обследоваться, поэтому после установки инж. систем должны составляться схемы фактически выполненных работ, как внутри здания, так и наружних проводящих систем.

5.После завершения работ строитель работ д. составить отчеты:

- формы 2(процентовка с описью всех работ и кол-ва произведенных работ, цена за 1 и общая сумма проведенных работ)

- форма 3(обощает насколько форм 2, произведенных в течение месяца в вмде суммы итоговых значений).

Исполнительная док-ция сдается после подписания руководством в архив и хранится на протяжении всего периода пока сдается здание.

Реконструция ОН относится к расширенному виду воспроизводства, при этом могут меняться ОПР зданий и м. меняться назначения зданий. При ней вся документация ведется в том же порядке, что и при кап. ремонте. Для проведения реконст. необх. соответств. обследование конструк. эл-в, составление смет на его произ-во и включение в план проведения работ.

Ежегодно на каждое здание д. составляться смета доходов и расходов. Доходы от эсплуатации здания постоян. основной деят-ти предприятия или от граждан, пользующимеся ими, от сдачи в аренду. Разница же расходной части состоит из кап. и тек. ремонта, так и оплаты коммун. услуг, содержание персонала, охраны и т.д. Разница между доходами и расходаим от эксплуат. здания и определяет рентабельность или нерентабельность экспл. сооружения. В случае нерентабельности – собственник или управляющ. компания д. принимать такие управленч. решения, которые привели бы к позитивному решению получения прибыли от эксплуатации здания.

Смета доходов и расходов по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости.

Сметы состоят из 2х частей: сводный сметный расчет, локальный сметный расчет.

В локальном сметном расчете пишется наименование работ, объем работ, оценка за 1у работ, стоимость материалов, транспортные и изготовительные расходы, накладный расходы, зимнее удорожание. В сводном сметном расчете суммируются все локальные сметы, добавляются все прочие затраты: На обследование. На проектные работы; геологические и другие изыскания; непредвиденные затраты.