2. Основы управления недвижимостью

2.1. Жизненный цикл объекта недвижимости. Недвижимость как источник дохода, экономическое благо и товар.

Этапы жизненного цикла ОН:

1. Прединвестиционный или начальный этап проекта (формирование концепции, планирование и проектирование).

2. Этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования и тд).

3. Этап эксплуатации объекта.

4. Этап ликвидации или упадка.

Жизненный цикл объекта с момента технико-экономического обоснования до момента физическог или морального старения можно разделить на три периода:

1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложеные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является

первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.

Рассмотрим хар-р кривой ОА₁А₂А₃А₄ отражающей изменение во времени стоимостных хар-к стр-ва и эксплуатации объекта. Мы видим, что на 1 этапе кривая ОА₁ падает, что соответствует затратам инвестора на создание или обновление о.н. точка А₁ соответствует объему инвестиций. Она считается ключевой точкой, т.к. считается временем ввода объекта в эксплуатации. По отношению к точке А₁ выделяют след. фазы. Фаза t₁ – подготовка и возведение объекта, t₂ – освоение мощности до момента срока окупаемости, t₃ – начало получения прибыли, t₄ – начало морального и физ. износа объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эф-ть периодов жизненного цикла о.н., осуществить анализ затрат и результатов деят-ти подрядчика и заказчика. На 3 этапе жизненного цикла объекта А₂, А₁ наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции: это удовлетворение самых разнообразных потребностей. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью — потребительским благом или просто благом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением.

• предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

• жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

• земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

• реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

• финансового (инвестиционного) актива,

• капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

• средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

Недвижимость-товар делится на:

1. Объект (здания, строения, помещения)

2. Услуги (возможность использования объекта для определенных целей)

К особенностям недвижимости как товара относят:

• неперемещаемость объекта в пространстве

• уникальность объектов

• долговечность объекта

• ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений

• сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

• сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

• низкая ликвидность.

Недвижимость как «источник дохода» является завершающим аспектом анализа недвижимости. Одним из источников получения дохода от недвижимости является рента. Рента – это регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени. Рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

• неоднородность актива усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

• слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

• относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

• неисчерпаемость земли и долговечность строений

• необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта

• необходимость в высокопрофессиональном управлении приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

• низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки