Часть 2.

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

3. Нотариальные действия при операциях с недвижимостью.

4. Правовое регулирование риэлтерской деятельности.

5. Правила снятия и постановки граждан на регистрационный учёт по месту жительства и месту пребывания.

6. Документы, необходимые для проведения сделки с недвижимостью.

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним.

1. Понятие права собственности на недвижимое имущество

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное "хозяйственное господство". В п. 1 ст. 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права "триады" правомочий: владения, пользования и распоряжения, охватывающих в своей совокупности все возможности собственника.

В системе гражданского законодательства Российской Федерации особое значение придается нормам, регулирующим отношение лица к вещи (имуществу). Это отношение, являясь по существу субъект-объект­ным, всегда носит активный, деятельностный характер. Оно связано с непосредственным воздействием на вещь с целью удовлетворения инте­ресов лица, обладающего по отношению к ней определенным набором юридических прав и обязанностей, т. е. управомоченного субъекта, в сфере хозяйственного господства которого находится та или иная вещь. Имен­но это деятельностное отношение управомоченного субъекта к вещи (как находящейся в его собственности, так и не являющейся его собственно­стью) составляет основное содержание вещного права.

Вещные права

Вещные права как отдельная разновидность гражданских прав обычно противопоставляются правам обязательственным. В этом качестве основной чертой всех вещных прав выступает их абсолютный характер, в силу которого субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо иных лиц, а все другие участники имущественных отношений должны не препятствовать им в осуществлении таких возможностей. В отличие от этого в обязательственных правоотношениях, имеющих относительный характер, управомоченное лицо, например арендатор, может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица собственника, дозволяющего это по условиям заключенного договора. В вещных (абсолютных) правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, которые несут лишь пассивную обязанность, обычно выражающуюся в запрете нарушения этих прав. В обязательственных отношениях обязанное лицо - должник обычно играет активную роль, совершая по требованию своего контрагента кредитора необходимые ему действия.

Вещные права оформляют непосредственное отношение лица к вещи в том смысле, что для осуществления своего права такое лицо не нуждается в посредничестве других лиц. Обязательственные права осуществляются путем исполнения обязанным лицом требований управомоченного, например, по передаче ему имущества, право на которое, следовательно, невозможно осуществить без действий обязанного лица.

В таком смысле вещные права, включая право собственности как наиболее широкое, всеобъемлющее из них, давно известны не только русскому законодательству, но и законодательству других стран континентальной Европы, прежде всего его германской ветви (им, в частности, посвящена книга третья Германского гражданского уложения). В ст. 216 ГК эта категория использована в более узком смысле - для обозначения иных, кроме права собственности, вещных прав. Поэтому в п. 2 данной статьи говорится об их принадлежности лицам, не являющимся собственниками имущества.

В этой связи новый ГК устанавливает еще один важный признак таких ограниченных (по сравнению с правом собственности) вещных прав. В п. 3 ст. 216 указывается на принципиальное их сохранение даже при смене собственника имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются при переходе права собственности на соответствующее имущество, как бы обременяя его, то есть следуют за имуществом, а не за его собственником.

В связи с этим в п. 1 ст. 216 ГК включен в принципе исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав. К ним отнесены две группы таких прав: вещные права по использованию чужих земельных участков (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты, которые могут обременять также здания и сооружения) и вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника (право хозяйственного ведения и право оперативного управления).

К вещным правам лиц, являющихся собственниками, относится право собственности. Собственность — экономическая категория, характери­зующая вид имущественных отношений между людьми по поводу при­надлежности (производства, распределения или присвоения) тех или иных материальных благ.

Право собственности — юридическое понятие, которое имеет как объективный, так и субъективный смысл. В объективном смысле право собственности — система правовых норм, регулирующих общественные отношения собственности. Эта система образована первой и второй гла­вами Конституции Российской Федерации, нормами Гражданского ко­декса РФ и другими законодательными актами, регулирующими данное отношение. Содержание права собственности в субъективном смысле из­ложено в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей право собственности складывается из трех компонентов: права владения имуществом; права пользования имуществом; права распоряжения иму­ществом.

Право владения — это право собственника фактически обладать иму­ществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства. Право владения не требует, чтобы собственник находился в непосредственном контакте с вещью. Например, уезжая в длительную командировку, соб­ственник является владельцем своего имущества, оставшегося в кварти­ре.

Право пользования — это право извлекать из вещи ее полезные свой­ства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этой ве­щью. Право пользования, как и право владения, может быть передано несобственнику, например по договору аренды (ст. 606 ГК РФ ).

Право распоряжения — это право определять юридическую судьбу вещи путем совершения актов в отношении этой вещи (продать, обме­нять, заложить, подарить, вплоть до уничтожения или потребления вещи).

Главный признак всех трех правомочий в том, что собственник вла­деет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по свое­му усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества лю­бые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.

На движимое имущество право собственности возникает с момента передачи вещи из рук в руки, если иное не предусмотрено законом или договором. На недвижимое имущество право собственности возникает с момента нотариального удостоверения сделки и государственной регистрации права собственности.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управ­ление другому лицу (доверительному управляющему), что не влечет пе­рехода права собственности к этому лицу, которое обязано осуществлять управление имуществом в интересах собственника.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом част­ная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Сле­дует отметить, что «форма собственности» — это не юридическая, а эко­номическая категория. Каждая форма собственности должна вызы­вать появление соответствующего ей права собственности. Субъектами государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образо­вания (городские и сельские населенные пункты ). Субъектами частной собственности являются граждане и юридические лица.

Имущество может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам. Это зафиксировано в п. 2 ст. 35 Конституции РФ, где указывается, что «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совме­стно с другими лицами». В таких случаях на имущество возникает общая собственность, которая подразделяется на долевую собственность и со­вместную собственность.

Общая собственность возникает по различным основаниям. Напри­мер, по отношению к лицам, состоящим в браке. Возникает она также и в порядке наследования имущества или совместной покупки вещи и по другим основаниям.

Общая долевая собственность возникает либо в силу закона, либо устанавливается по соглашению сторон. Это означает, что общее имуще­ство разбивается на доли, количество которых соответствует числу соб­ственников. Размер долей может устанавливаться по соглашению сто­рон, в зависимости от величины вклада каждого собственника в общее имущество либо по закону. Если закон не устанавливает размеры долей и стороны не оговаривают величину доли каждого собственника, то иму­щество делится в равных долях. Размер доли может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от изменения числа участников общей соб­ственности.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе по своему ус­мотрению продать свою долю, подарить ее, завещать, отдать в залог либо распорядиться ею иным способом. При продаже своей доли участник обязан письменно известить об этом остальных участников общей соб­ственности с указанием цены вещи и других условий покупки. Если ос­тальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движи­мое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец впра­ве продать свою долю другому лицу. Если участник общей долевой соб­ственности отчуждает свою долю имущества с нарушением установлен­ных правил, остальные участники общей долевой собственности вправе обжаловать его действия в суде в течение трех месяцев со дня соверше­ния сделки, ущемляющей их права.

Совместная собственность возникает только в силу закона. Она оз­начает, что имущество находится в общей собственности без определе­ния долей собственников. Таковой является общая собственность супру­гов (ст. 256 ГК РФ) и собственность крестьянского (фермерского) хо­зяйства (ст. 257 ГК РФ). Участники совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются имуществом совместно по взаимному со­гласию. Каждый из участников совместной собственности вправе совер­шать любые сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения сторон. В случае совершения сделки без необхо­димых полномочий она может быть признана недействительной по тре­бованию других собственников. Выделение доли участника совместной соб­ственности допускается лишь при его выходе из состава участников. При этом имущество делится на равные доли среди всех участников. В случае несогласия сторон доля каждого участника совместной собственности определяется в судебном порядке (например, при расторжении брака).