3.2. Структура рынка недвижимости. Особенности типов недвижимости.

Рынок недвижимости – сложная система, состоящая из ряда рынков, которые могут быть выделены по следующим основаниям:

-географическое положение недвижимости;

-функциональное предназначение недвижимости;

- виды объектов недвижимости;

-качественные характеристики объектов недвижимости.

По географическому положению можно выделить рынки отдельных регионов, городов и даже отдельных территорий внутри города.

Например, можно говорить о рынках недвижимости Москвы, Петербурга, других городов страны. В рамках городского рынка выделяются рынки отдельных территорий, застроенных однородными зданиями и примерно равных по качеству расположения в городе.

Из всех объектов недвижимости на рынке в основном обращаются объекты жилой и коммерческой недвижимости. (Объекты индустриальной недвижимости, как правило, создаются под заказчика а в рыночный оборот входят, в основном, в составе предприятия)

Соответственно этому, в рамках рынка недвижимости выделяются:

• рынок жилой недвижимости,

• рынок коммерческой недвижимости.

Эти рынки существенно отличаются друг от друга, хотя непреодолимой преграды между ними, конечно, нет.

Как известно, перевод жилых объектов в нежилой фонд – достаточно широко распространенная, хотя и сложная операция. С проблемой этого перевода более подробно речь пойдет во втором модуле, а здесь отметим только, что перевод объекта из одного типа в другой – ситуация вполне естественная, поскольку с течением времени изменяются варианты наиболее эффективного использования недвижимости. С этим и возникает необходимость проведения операции по переводу объекта из жилищного фонда в нежилой (или наоборот).

Очень часто заявления о переводе объектов и жилищного фонда в нежилой встречаются «в штыки» органами государственной или муниципальной власти, поскольку якобы сокращают жилищный фонд. На деле это далеко не так. Кроме того, изменение статуса объекта имеет и ряд преимуществ для органов государственной власти. Как Вы думаете, в чем они состоят?

Несмотря на возможность перехода от одного варианта использования к другому между рынками жилой и коммерческой недвижимости есть серьезные различия.

Во-первых, спрос на рынке коммерческой недвижимости в большей степени зависит от рыночной конъюнктуры и риэлтеру нужно неплохо в ней ориентироваться, берясь за проведение сделки.

Во-вторых, объекты коммерческой недвижимости менее ликвидны и их продажа занимает больше времени, чем объектов жилой недвижимости.

В-третьих, на рынке жилой недвижимости, как правило, в качестве сторон в сделке выступают физические лица, а на рынке коммерческой недвижимости – юридические. Это означает, что уровень юридического обеспечения у них существенно выше, что следует принимать во внимание.

В-четвертых, на рынке коммерческой недвижимости гораздо шире, чем на рынке жилой недвижимости совершаются сделки аренды.

В-пятых, ценообразующие факторы на рынке коммерческой недвижимости существенно иные, чем для жилых объектов. Например, существенное значение имеют такие обстоятельства как человекопоток в месте расположения объекта, расположение по фронту улицы или во дворе, возможность подъезда, характеристики входа и пр.

В рамках рынков жилой и коммерческой недвижимости могут быть выделены рынки видов объектов. Например, на рынке жилой недвижимости можно выделить:

• рынок комнат,

• рынок квартир в многоквартирных домах;

• рынок односемейных городских домов («таун-хаузы»);

• рынок коттеджей и пр.

Следует иметь в виду, что рынки видов объектов жилой недвижимости связаны друг с другом двояким образом. С одной стороны, они дополняют друг друга. Например, при операциях расселения коммунальных квартир комнаты в таких квартирах продаются (обмениваются) за квартиры. С другой, рынок квартир и рынок городских домов (особенно в сегменте элитного жилья) выступают как конкурирующие.

В рамках рынка коммерческой недвижимости выделяются:

• рынок офисных зданий и помещений;

• рынок торговых зданий и помещений.

Еще одним основанием для выделения сегментов рынка является качественные характеристики объектов.

Например, на первичном рынке жилья в Петербурге принято следующее разделение квартир по качественным характеристикам:

• элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, дополнительные услуги, социальная однородность, площадь квартир от 80 квадратных метров, площадь кухни от 15 кв.метров, жилая площадь от 50 кв.метров, ванная комната, два санузла, холл, лоджия ).

• качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв.метров для однокомнатной квартиры, более 60 для двухкомнатной, кухня более 10 кв.метров, лоджия (балкон) ).

• типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв.метров, раздельный санузел, балкон).

• дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).

На офисном рынке существует иное разделение:

Например, в Петербурге принято следующая классификация офисных центров

Класс А:

-наилучшее расположение,

-отделка на уровне мировых стандартов,

-наличие современных средств связи,

-парковка,

-охрана,

-дополнительные услуги.

Класс В:

-хорошее местоположение,

-качественная отделка,

-парковка,

-охрана.

Класс С:

-доступное местоположение,

-отремонтированные помещения,

-парковка.

Разделение жилья, офисов или торговых помещений на категории в зависимости от качественных характеристик, естественно, не самоцель.

За каждой из категорий стоит своя группа потенциальных покупателей, отличающихся общими характеристиками – доходом, принадлежностью к определенной социальной группе, уровнем требований к жилью, обеспеченностью другими предметами длительного пользования (автомобили, домашняя электроника и техника).

Выделение таких групп позволяет разработать для каждой из них свою маркетинговую и рекламную политику, выбрать наилучший вариант продвижения недвижимости на рынок.

Вопросы для самопроверки.

Что значит - ликвидность объектов недвижимости?

Какая в Петербурге принята классификация офисных центров?

Контрольные вопросы:

Чем отличается недвижимость от других товаров?

Что такое «улучшения»?

Какие элементы входят в состав недвижимого имущества?

Какими физическими особенностями обладают объекты недвижимости?

Какое правомочие передается при сделках аренды?

Чем отличается право распоряжения от права пользования?

Что такое трансакционные издержки? Зачем нужно знать их состав?

Какое значение имеет время экспозиции объекта на рынке? Если фактическое время экспозиции оказывается выше, чем обычное для данного вида объектов недвижимости, то что это означает?

В чем особенности ценообразования на первичном и вторичном рынках недвижимости?

Почему не следует производить расчеты при сделке с недвижимостью до ее государственной регистрации?

Какие особенности следует иметь в виду при проведении сделок на первичном рынке недвижимости?

Чем отличаются рынки жилой и коммерческой недвижимости?

Какие функции выполняют профессиональные участники рынка недвижимости? С кем из них чаще имеет дело риэлтер?

В чем разница между экономическим и географическим расположением объекта недвижимости?

Если спрос растет, а предложение неэластично, то что происходит с ценами?

На каком рынке- первичном или вторичном – выше юридические риски?