3. Особенности и структура рынка недвижимости.
3.1. Понятие и особенности рынка недвижимости
Относительно того, что такое «рынок недвижимости» нет общего мнения.
Наиболее часто под рынком недвижимости понимается сфера оборота прав на недвижимость.
В общем, с таким определением можно согласиться, но оно нуждается в уточнении.
Поскольку отношения собственности включают, как известно, по российскому законодательству три правомочия – владение, распоряжения и пользования, то более правильно было бы такое определение:
Рынок недвижимости это система отношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости и обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Как нетрудно заметить, ни риэлтер, ни брокер, ни агент здесь не упоминаются в качестве сторон, между которыми возникают отношения по поводу недвижимости.
И, как бы это не казалось неожиданно, именно так и обстоит дело – риэлтер (брокер, агент) оказывает услуги по совершению сделок с недвижимостью, но сам не является участником этих сделок. Однако, именно для того, чтобы оказывать качественные услуги, риэлтер обязан хорошо представлять себе особенности рынка недвижимости.
К числу таких особенностей, так или иначе, связанных с характеристиками самой недвижимости, следует отнести следующие:
Сочетание и взаимовлияние первичного и вторичного рынка недвижимости.
Первичный рынок недвижимости – это часть рынка недвижимости, представленная вновь созданными и впервые «выходящими» на рынок недвижимости объектами.
Вторичный рынок – часть рынка, где сделки совершаются с объектами, уже бывшими в эксплуатации.
У каждого из этих рынков есть свои особенности, свои «плюсы» и «минусы»:
В юридическом плане преимущества первичного рынка состоят в том, что там обращаются объекты, имеющие минимальную юридическую историю.
В экономическом плане объекты, представленные на первичном рынке, требуют существенно меньших эксплуатационных затрат.
С точки зрения местоположения объекты, представленные на вторичном рынке, как правило, предпочтительнее объектов первичного рынка для большинства населения (в то же время для части населения возможно и обратное).
С точки зрения социальной однородности окружения первичный рынок предоставляет лучшие возможности, чем вторичный.
С точки зрения эластичности (способности к изменениям в зависимости от цены) предложение на вторичном рынке более способно адаптироваться к ценам, чем предложение на первичном рынке (где быстро увеличить объем предложения невозможно).
Наконец, если сравнить продавцов на первичном и вторичном рынках, то на первичном рынке – продавцы это предприниматели, заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, на вторичном в качестве продавцов выступают «обыватели», стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи, но не всегда ограниченные в сроках продажи.
Специфика первичного и вторичного рынка хорошо проявилась в период после финансового кризиса 1998 г., когда цены первичного рынка были существенно снижены (в реальном исчислении), а цены вторичного держались на прежнем уровне почти до весны 1999 г.
Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке.
Как отмечалось выше, характерной особенностью рынка недвижимости является низкая эластичность предложения в зависимости от повышения или понижения цен, прежде всего, на первичном рынке. (Даже если цены растут, объем представленного на рынке жилья быстро существенно увеличить нельзя).
Низкая эластичность по цене характерна и для спроса – даже если цена существенно снизится, то это вовсе не означает, что спрос на недвижимость также существенно возрастет.
Причина этого в том, что цены на недвижимость, как правило, многократно превышают уровень доходов большинства населения, поэтому снижение или повышение цены на проценты или даже десятки процентов серьезно не может повлиять на объем спроса.
Соотношение между ценами на жилую недвижимость и годовым доходом ее потенциальных приобретателей носит название коэффициента доступности жилья. В развитых странах величина этого коэффициента колеблется в пределах 5-10:1. Как видно из этого, даже в экономически развитых странах приобретение жилья требует гораздо больше средств, чем доход покупателя. Именно в связи с этим и возникает потребность в развитии ипотечного кредитования, с помощью которого в США, например, приобретается более 90% жилья.
Медленная реакция спроса и предложения на изменение цен, длительность создания объектов недвижимости - все это ведет к несбалансированности спроса и предложения на рынке – предложение, как правило, превышает спрос. Отсюда, для продажи недвижимости необходимы особые усилия по поиску покупателей, что требует участия профессионалов.
Высокий уровень издержек сделок (транзакционных издержек).
Проведение любой сделки с недвижимостью требует совершения целого ряда действий, примерный список которых приведен ниже:
поиск подходящего объекта и контрагента сделки,
сбор и документальное подтверждение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе,
экспертиза полученной информации для определения целесообразности сделки, определение возможной цены и пр.,
проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта),
заключение договора (и, при необходимости, его нотариальное удостоверение),
государственная регистрации сделки,
оплата консультаций, выплата комиссионных брокерской фирме,
проведение расчетов,
прием-передача объекта и т.д.
Как видно из приведенного перечня, для сделок с недвижимостью характерен целый комплекс затрат, которые получили название «транзакционные издержки».
Транзакционные издержки существуют не только на рынке недвижимости, но на этом рынке их величина особенно велика (она может достигать до 10 и даже более процентов от цены самого объекта, помимо того, что для совершения сделки требуется еще и существенное время – от нескольких недель до нескольких месяцев).
Высокая «цена» транзакционных издержек часто является тормозом на пути сделок, который замедляет (а то и вовсе приостанавливает) их совершение.
Снижение транзакционных издержек – одна из важнейших задач на рынке недвижимости и именно на нее решение направлена деятельность риэлтеров (собственно, именно за это им и платят).
Работа агента в значительной мере состоит в том, чтобы снизить транзакционные издержки, поэтому необходимо уточнить, что же включается в это понятие.
Как, правило, в составе транзакционных издержек выделяют следующие их виды, которые мы расшифровали для рынка недвижимости:
«Издержки поиска информации» – затраты времени и ресурсов по поиску необходимого покупателю объекта и продавца, или покупателя на предлагаемый продавцом объект, проверке технического состояния объекта, сбору информации о ценах на аналогичные объекты.
«Издержки ведения переговоров и заключения контрактов» – затраты по сведению продавца и покупателя, уточнению позиций сторон, подготовке договора между ними, проведению нотариального удостоверения сделки, сбор документов для государственной регистрации сделки.
«Издержки измерения» – затраты по определению цены объекта с учетом характеристик объекта и условий заключения сделки,
«Издержки спецификации и защиты прав собственности» - затраты по определению «юридической чистоты» объекта, проверке наличия или отсутствия обременений объекта (например, наличия лиц, которые имеют право на проживание в приобретаемой квартире), обеспечение государственной регистрации сделки.
«Издержки оппортунистического поведения» – затраты по обеспечению соблюдения участниками сделки достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки-выписки, передачи квартиры, точность и своевременность расчетов по сделке).
Для российской ситуации особую значимость имеют издержки, связанные с осуществлением расчетов при совершении сделок с недвижимостью. Эта проблема настолько существенна, что оказание услуг по обеспечению безопасности расчетов является сегодня одной из важных задач риэлтеров. Их задача состоит в том, чтобы разработать, внедрить и поддерживать такой способ расчетов, который максимально обеспечивает соблюдение интересов участников сделки и сохранность средств, В частности, речь идет и о поэтапной выдаче средств продавцу по мере проведения сделки (см. рис.1) и о привлечении специализированных организаций – банков, эскро-фирм и т.д.
Тезис о том, что снижение транзакционных издержек является одной из задач деятельности риэлтера, не следует понимать абсолютно. Экономия на таких операциях как проверка юридической чистоты квартиры или экспертиза ее технического состояния может обернуться гораздо большими издержками впоследствии. Рекомендуем Вам самим поразмышлять над тем, какими могут быть эти последствия.
Сокращение транзакционных издержек – не самоцель, она должна быть подчинена общей задачи совершения сделки с наименьшими затратами и минимизацией рисков.
Низкая ликвидность объектов недвижимости и длительность периода экспозиции объектов.
Низкая ликвидность объектов недвижимости – оборотная сторона уникальности объектов недвижимости, их высокой по отношению к доходам населения цены и высокого уровня транзакционных издержек.
Непосредственным показателем низкого уровня ликвидности является длительность времени экспозиции объекта на рынке – периода времени между выставлением объекта на рынок и его продажей. На рынке жилья время экспозиции составляет от 3-4 недель до 2-3 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости он составляет еще больше – до 4-6 месяцев даже при установлении цены на уровне рыночных. Если же цена завышена, то период продажи или сдаче в аренду может продолжаться неопределенно долго.
Ясно, что время экспозиции прямо зависит от уровня цены. Нередко, по настоянию продавца, она может быть установлена существенно выше рыночной. В этом случае превышение сроков продажи над разумным для данного вида недвижимости является важным аргументом для убеждения клиента в необходимости снижения цены.
Важным инструментом снижения периода экспозиции является продуманная и широкая рекламная компания, в необходимости которой должен быть убежден и клиент.
Время экспозиции (точнее, его динамика – увеличение или уменьшение) является также одним из важных индикаторов рынка, наблюдение за которым может помочь предвидеть расширение или сжатие рынка.
Сочетание и переплетение многообразных рисков, имеющих юридическую, экономическую и техническую природу.
Совершение любой сделки с недвижимостью сопряжено с целом рядом возможных рисков.
Например, при продаже объекта могут быть нарушены интересы лиц, обладающих какими - либо правами по отношению к объекту (на рынке жилья наиболее часто это может быть право на проживание в квартире).
С другой стороны, объект может иметь серьезные технические недостатки и при небрежной экспертизе это может привести в будущем к большим затратам по их устранению.
Наконец, могут быть допущены ошибки при определении будущих доходов от объекта или при оценке стоимости объекта, что приведет к существенным потерям в будущем.
Задача риэлтера состоит в том, чтобы минимизировать возможные риски при проведении сделки, а для этого он должен особое внимание уделять таким вопросам как юридическая, техническая и экономическая экспертиза объекта.
Как видно из сказанного, знание особенностей рынка недвижимости необходимо риэлтеру не только для общей эрудиции, но, прежде всего, для успеха в своей профессиональной деятельности.