2.4 Правовая специфика недвижимости, как товара.

Из физических характеристик недвижимости прямо вытекает и главная особенность ее рыночного оборота – высокая роль юридических аспектов при сделках с недвижимостью.

Эта роль начинается с того, что недвижимое имущество может вступить в рыночный оборот только вместе с правами на это имущество.

Если права на недвижимое имущество не оформлены, то сделки с этим имуществом невозможны:

переход недвижимого имущества от одного лица к другому может быть осуществлен лишь через передачу этому лицу всей или части правомочий, принадлежащих бывшему их обладателю.

Гражданский кодекс (ГК) РФ, ст.131: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации».

Регистрация прав и сделок с недвижимостью - необходимое условие для нормального функционирования рынка.

Система регистрации прав на недвижимость обеспечивает:

-для государства - основу для создания системы налогообложения недвижимости, позволяя собрать, систематизировать и поддерживать в актуальном состоянии сведения о собственниках недвижимого имущества;

-для приобретателей недвижимости – большие гарантии их прав, поскольку подтверждает факт приобретения недвижимости у лица, действительно обладающего необходимыми правомочиями (следует, однако, обратить внимание на ограниченность ответственности государства по современному российскому законодательству и возможность использования таких форм как доверенность);

-для риэлтерских фирм и других профессиональных участников рынка – получение части необходимой им для деятельности информации (в частности, об обладателях прав на недвижимость, переходах этих прав активности рынка и пр.).

Регистрация прав на недвижимость требует объемной и тщательной работы по подготовке документов по сделке для ее регистрации.

Следует иметь в виду, что органы регистрации имеют право принимать собственные инструкции, приказы и пр., в значительной мере определяющей процедуры, связанные с регистрацией, так что помимо нормативных документов федерального уровня (законов, положений) риэлтер должен хорошо знать местную нормативную базу: приказы, инструкции и другие документы, издающиеся местными органами регистрации прав на недвижимость.

Чем больше объем таких знаний, включая знание режима работы организации, часов приема руководителей органа по регистрации прав на недвижимость, его фамилии и пр. «мелочей», тем выше Ваша компетентность, и, следовательно, Ваши возможности па оказанию качественных услуг клиенту.

Юридическая сторона недвижимости имеет и еще один аспект.

При операциях с недвижимостью часто важно знать, какие же правомочия дает то или иное право его обладателю – например, какими правами обладает собственник, могут ли быть ограничены его права, какие возможности по совершению сделок есть у лиц, владеющих недвижимость., например, на праве оперативного управления, и пр.

Наибольший объем правомочий предоставляет лицу право собственности на недвижимое имущество (как указывается в Гражданском Кодексе РФ, собственнику принадлежат правомочия распоряжения, пользования и владения). Однако, и права собственника могут быть ограничены.

Ограничения права собственности может возникнуть, например, в связи с передачей недвижимости в залог.

Особый случай ограничений характерен для российской практике отношений в жилищной сфере. Так, формально, собственник жилья может его продать даже, если в квартире, например, остаются «прописанными» члены его семьи. Проблема, однако, в том, кто купит такое жилье.

Иные вещные права, предусмотренные российским законодательством, предоставляют их обладателю существенно меньший, по сравнению с собственниками объем правомочий.

Гражданский кодекс РФ раскрывает содержание права собственности и иных вещных прав. Познакомьтесь с соответствующими разделами ГК и подумайте, на что следует обращать внимание, если недвижимое имущество находиться у его пользователя на иных, чем собственность, правах.

Вопросы для самопроверки.

Что значит «рыночная стоимость», чем она отличается или нет от восстановительной стоимости, инвентаризационной, инвестиционной?

Земельный участок относится к «вторичным» объектам недвижимости?

Как капитальные строения можно разделить по функциональному назначению?

Какие основные цели, как правило, преследуют приобретатели недвижимости?