2.3 Типы недвижимости (по функциональному назначению)
Необходимо отметить, что в российском (федеральном) законодательстве нет официально закрепленной классификации объектов недвижимости, впрочем, как и самого понятия “объект недвижимости”. Однако в некоторых местных нормативных актах Санкт-Петербурга это понятие определяется, а также дается классификация объектов недвижимости. Так, согласно ст. 2 Временного положения о регистрации и оформлении документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость в Санкт-Петербурге, (Приложение к приказу Председателя КЗР и ЗУ от 29.12.94 № 87), объект недвижимости определяется следующим образом: "…это земельный участок и все, прочно связанные с ним объекты и/или части таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно".
Традиционно в России недвижимость делится на три основные группы:
жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, какие-то специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания;
нежилой фонд, к которому относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. При этом в России нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные;
земля (участки различного назначения, с улучшениями и без).
Объекты недвижимости подразделяются на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости;
земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезические определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;
первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)10.
Все капитальные строения можно разделить по функциональному назначению (в зависимости от цели использования указанной в регистрационном реестре) на:
жилая (многосемейный или односемейный дом, коттедж, др.; жилое здание коридорного типа - с выходами через общий коридор не менее чем на две лестницы; блокированный жилой дом - таунхаус - здание квартирного типа из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок);
коммерческая (магазины, офисы, отели, автостоянки, рестораны);
промышленная (заводы, склады, лабораторные корпуса, электростанции);
сельскохозяйственная (включая лесные угодья);
специального назначения (правительственные и общественные здания, школы, церкви, кладбища, аэропорты, вокзалы, театры, спорткомплексы);
Данная классификация отражает только структуру объектов недвижимости в пространственном выражении и отражает специфику правого статуса составных частей объекта недвижимости. Возможна также следующая классификация по объектам недвижимости: здания и сооружения; земельные участки; леса и многолетние насаждения; участки недр; водные объекты; предприятия и т.д.11 Среди объектов недвижимости особое место занимают предприятия. Предприятие представляет собой единый комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. Кроме того, необходимо выделить объекты по такому признаку как – форма собственности, которая может быть: частной, государственной, коллективной, долевой и т.д.
Поскольку для принятия решений по инвестированию в недвижимость важна специфика объектов недвижимости, то используется детализированная классификация в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости. Например, недвижимость может быть разделена на жилую, коммерческую (отдельно выделяются отели и мотели), индустриальную, рекреационную, институциональную и смешанную12. Возможна также следующая классификация по функциональному назначению объектов недвижимости так, например, выделяют:
производственные (прямо или косвенно участвующие в создании товара)
непроизводственные (не участвующие в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения)13.
В данного рода классификации по функциональному назначению можно отметить, что она применима в основном для зданий и сооружений, и не очень подходит для земельных участков. Таким образом, на наш взгляд, необходимо выделить еще один признак классификации по происхождению. По данному признаку можно выделить:
естественные (природные, невоспроизводимые);
искусственные (воспроизводимые).
К естественным объектам недвижимости относятся, прежде всего, земельные участки, недра и природные комплексы. Причем земельные участки также могут подвергаться различным классификациям, например, по назначению: земли населенных пунктов; сельскохозяйственные земли; земли запаса; земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны; земли лесного фонда; земли водного фонда.
К искусственным объектам недвижимости относятся здания и сооружения, а также любые объекты созданные руками человека и имеющие нерасторжимую связь с земельным участком. Данные объекты также подвергаются классификации, например, также по назначению, как это видно из рис. 1.
Рис.1. Классификация искусственных объектов недвижимости по назначению.
Источник: Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. С.22
Необходимо отметить также общий для искусственных и естественных объектов недвижимости признак – готовность к использованию; для естественных объектов это может выражаться как освоенные объекты или требующие освоения; для естественных – готовые к эксплуатации, требующие реконструкции или капитального ремонта, требующие завершения строительства.
Как показано выше, существует множество походов к классификации объектов недвижимой собственности.