2.2 Экономическое (инвестиционное) значение недвижимости

Как следует из вышесказанного, недвижимость может поступить в экономический оборот только вместе с правами на нее. Таким образом, к объектам недвижимости относятся объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно, земельный участок и прочно связанные с ним улучшения и принадлежности, а также совокупность прав, оговоренных законом, на объекты собственности, прочно связанные с землей. Оборот недвижимости есть оборот прав на недвижимость, между объектом недвижимого имущества и правами на него существует неразрывная связь. Единство недвижимости и права собственности на нее образует широко распространенное в странах с развитыми рынками недвижимости понятие "недвижимая собственность". Различие между понятиями недвижимость и недвижимой собственности наиболее ярко заметно в англо-американской терминологии. Если термин "Real estate" (недвижимое имущество) служит для обозначения собственно физического тела недвижимости (земля и ее усовершенствования), то понятие "Real property" (недвижимая собственность) обозначает единство недвижимости и права собственности на недвижимость.

Объект недвижимости как инвестиционный актив представляет собой сплав физических, экономических и юридических характеристик, определяющих ценность недвижимости.

На наш взгляд, объект недвижимости одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.

Основной особенностью недвижимости как реального актива является её относительная дефицитность или редкость, количество земли ограничено, а количество недвижимости для конкретного функционального использования ещё более ограничено (низкая эластичность предложения). Из этой особенности недвижимости можно вывести такие физические характеристики как фиксированное местоположение (стационарность), неповторимость (уникальность), длительный срок службы (долговечность). Есть и другие физические характеристики, которые в свою очередь можно вывести из трех рассматриваемых, например, материальность, неоднородность и т.д.

Стационарность недвижимости предполагает территориальную локальность рынка недвижимости, то есть, недвижимость нельзя купить, например, на бирже или на другом оптовом рынке. Это уникальный товар, так как привязан к определенному месту.

Очевидно, что все эти характеристики влияют на ценность объекта для его пользователя, и, следовательно, влияют на цену недвижимости.

Приведите примеры влияния расположения объекта недвижимости на его цену. Какая из перечисленных характеристик сыграла ведущую роль?

Следует заметить, что, несмотря на то, что объект недвижимости стационарен, характеристики его местоположения могут с течением времени изменяться, приводя к изменениям в его цене.

Вспомните, бывали ли такие случаи в Вашей практике. Приведите примеры, когда объект недвижимости приобрел в цене благодаря изменениям в своем окружении или, когда потерял.

Подумайте, как можно было бы использовать данные о возможных изменениях в окружении объекта при работе с продавцом недвижимости, с покупателем.

При оказании услуг по купле-продаже недвижимости агенту важно уметь находить и использовать в своей работе данные об изменениях в окружении объектов недвижимости, которые могут повлиять на цену объекта.

Уникальность недвижимости предполагает также, что подобный товар не может быть однородным или типовым, даже квартира в типовом многоквартирном доме имеет уникальные присущие только ей характеристики, такие уникальные как, например, ориентация окон по сторонам света или внутренняя планировка. Поэтому каждая сделка на рынке недвижимости уникальна со своими специфическими особенностями, такими как: график финансирования, порядок перехода объекта из рук в руки, сроки сделки, и конечно, цена, которая достигается путем конкретных порой длительных переговоров между сторонами.

В значительной мере уникальность объектов недвижимости определяется их местоположением и окружением. Но не только ими. Важную роль могут иметь и физические характеристики объекта недвижимости такие как возраст, тип материала, конструктивные или архитектурные особенности.

Иначе говоря, уникальность объекта недвижимости определяется индивидуальным для каждого объекта сочетанием местоположения объекта, его физических и иных характеристик.

Подумайте, как уникальность проявляется на таком массовом рынке как жилье. На какие характеристики Вы обратили бы внимание покупателя при представлении ему типовой квартиры в районе массового строительства, чтобы подчеркнуть ее уникальность?

Ограниченность объектов недвижимости, их стационарность и уникальность оказывают прямое влияние на специфику совершения сделок с недвижимостью.

Во-первых, поиск необходимого объекта может потребовать довольно существенного времени и сил. (Это, кстати, необходимо показывать клиентам).

Во-вторых, купле-продаже объекта, как правило, предшествует этап переговоров, в ходе которого первоначальные представления сторон об условиях и цене сделки могут существенно измениться. Таким образом, реальная цена сделки, как и вся совокупность обстоятельств, ей сопутствующих, по сути, известна лишь самим сторонам.

В третьих, для точной идентификации объекта и его физических характеристик требуется сбор и оформление ряда документов, получение которых связано с затратами времени и денег.

Долгий срок службы - однажды созданные "неотделимые капитальные улучшения" в течение нескольких десятков лет являются частью потенциального предложение на рынке. В течение всего срока службы объекты недвижимости попадают в те или иные циклы экономической конъюнктуры, испытывая на себе рост и падение спроса, зависимость ценообразования от развития регионального рынка в целом.

Таким образом, можно выделить следующие особенности недвижимости как реального актива:

• стационарность, прочная связь с землей или неподвижность;

• уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости;

• ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;

• долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.

При выборе объекта недвижимости как объекта инвестирования следует учитывать данные особенности, поскольку они значительно усложняют процесс оценки эффективности инвестиций. Кроме того, необходимо учитывать особенности объекта недвижимости как финансового актива:

• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;

• необходимость высокого “порогового” уровня инвестиций;

• необходимость в управлении;

• неоднородность;

• высокие транзакционные издержки;

• низкая ликвидность;

• низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов;

• особенности ценообразования;

• сохранность инвестируемых средств;

• раздельные юридические права;

• сложность и гибкость системы финансирования;

• особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью;

• присущие только данному активу определенные виды рисков.

Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.

Как видим, сама природа недвижимости требует при совершении сделок с ней учета ряда важных обстоятельств:

• Высокая роль информационного обеспечения. При ограниченности и относительной закрытости информации о существующем предложении на рынке, о характеристиках объектов недвижимости, о реальных ценах обладание информацией является важным конкурентным преимуществом при работе на рынке.

• Необходимость оценки недвижимости. Уникальность объектов недвижимости, отсутствие прямых аналогов означает, что на рынке недвижимости нельзя прямо ориентироваться на имеющиеся данные о ценах. Необходима особа процедура, позволяющая дать обоснованные рекомендации клиентам о возможной цене объекта.

• Прохождение ряда этапов при совершении сделки. Каждый из этих этапов связан с затратами времени, денег и требует тщательной работы с документами, от правильного оформления которых во многом зависит успех сделки.

При оказании услуг по совершению сделок с недвижимостью важно понимать, зачем люди приобретают недвижимость.

В самом общем виде, можно говорить о двух основных целях приобретения недвижимости:

• для собственного использования (для проживания, ведения бизнеса и пр.);

• для извлечения дохода (через сдачу в аренду, перепродажу и пр.).

В зависимости от этих целей, покупатели, очевидно, будут обращать внимание на разные обстоятельства.

Например, если речь идет о приобретении жилой недвижимости для собственного проживания, то потенциального покупателя будут интересовать такие вопросы как предоставляемые этой недвижимостью удобства, ее близость к месту работы, к объектам торговой и социальной инфраструктуры.

Напротив, если речь идет о приобретении недвижимости для сдачи в аренду, то на первый план выходят иные вопросы – каков может быть уровень арендной платы, как он соотносится с другими видами доходов и т.п.?

В настоящее время основная часть сделок на рынке недвижимости России происходит с объектами жилой недвижимости, и основная мотивация людей при приобретении недвижимости связана с улучшением своих жилищных условий.

«Улучшение жилищных условий» – расхожее выражение, однако, за ним на деле могут стоять довольно разные мотивы: Люди могут стремиться к:

• большей площади квартиры;

• более престижному району

• близости к работе (к родным)

• смене прежнего места жительства и пр.

Задача риэлтера состоит в том, чтобы точно понять, какова же действительная мотивация покупателя, пусть даже самому покупателю она представляется несколько иначе.

Довольно показательной может быть такая ситуация. В риэлтерскую фирму обращается клиент с просьбой подыскать ему четырехкомнатную квартиру и дает ее примерное описание (площадь, район, тип дома, этаж и пр.). После поиска клиенту начинают предлагать варианты квартир – один, второй, третий... и ничего не подходит. В конце концов менеджер, стремясь выяснить причину, вызывает клиента на откровенный разговор и выясняет, что идея перебраться в четырехкомнатную квартиру принадлежит его жене и она хотела бы переехать в нее вместе с тещей. Что же касается самого клиента, то он в целом-то и не против, но все же предпочел бы, чтобы теща была рядом, но жила отдельно. Менеджер тотчас предложил ему вариант двух квартир в одном доме и проблема довольно быстро была разрешена.

Одной из важнейших (если не самой важной) из экономических характеристик любого объекта недвижимости является его цена: от ее уровня зависит, готов ли будет покупатель приобрести тот или иной объект, согласится ли продавец на продажу…и, наконец, от уровня цены зависит и величина агентского вознаграждения, что, согласитесь, тоже не маловажно. Словом, как не крути, а цена – явление важнейшее.

Определения (понятия) стоимости объекта недвижимого имущества.

В сфере риэлтерской деятельности часто используют следующие определения видов стоимости:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. (Международные стандарты оценки МСО 1-4. Общие понятия и принципы оценки, п. 5.2. Стандарт 1, п. 3.1 )

Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:

• Рынок является открытым и конкурентным, допускающим свободное взаимодействие достаточного количества покупателей и продавцов конкурирующих товаров;

• Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок, и сделка не является вынужденной ни для одной из сторон;

• Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют разумно в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

• Объект гражданских прав выставлен на открытом конкурентном рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели достаточный срок для ознакомления с ним;

• Цена не является следствием чрезвычайных обстоятельств, специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке, осуществляемой без сговора и мошенничества, причем покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами;

• Цена сделки - самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя, и представляет разумное вознаграждение за объект гражданских прав;

• Оплата производится в денежной форме и не сопровождается дополнительными условиями, а сделка завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, что исключает возможность изменения цены.

Некоторые виды стоимости:

Восстановительная стоимость нового строительства⁹ (восстановительная стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое сооружение.

Замещающая стоимость нового строительства (замещающая стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Инвентаризационная стоимость – стоимость, которая определяется как разница между первоначальной (или восстановительной) стоимостью и суммой начисленного износа.

Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного владельца, предъявляющего свои инвестиционные требования к возврату вложенного капитала.

Стоимость для страхования – стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы собственности.

Стоимость для налогообложения – стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками и нормативами, используемыми государственными органами налогообложения для расчета налогооблагаемой базы. Несмотря на то, что во многих странах стоимость, используемая в качестве налогооблагаемой базы, обозначается как рыночная стоимость, методика ее расчета может не совпадать с приведенными определениями рыночной стоимости.

Под ценой объекта недвижимости понимается сумма денег, выплачиваемая покупателем продавцу в обмен на передачу ему прав на объект недвижимости.

Подробнее вопросы ценообразования и определения стоимости недвижимости будут рассмотрены в модуле 5).

Говоря о цене, важно указать на ряд особенностей в формировании цен на рынке недвижимости, знание которых существенно для деятельности агента:

Во-первых, в силу уникальности объектов недвижимости и неповторимости ситуации конкретной сделки на рынке недвижимости цена, складывающаяся в данной сделке на объект недвижимости – явление индивидуальное. Из этого следует, что известные цены на похожие объекты могут служить ориентиром, но на них вовсе не обязательно прямо ориентироваться. И другой вывод - в процессе переговоров первоначальные представления о цене вполне могут быть скорректированы.

Корректировка представлений продавца и покупателя, выработка согласованной позиции по цене – одна из важных функций агента. Если он не сумеет ее выполнить, сделка просто не состоится. (Из этого, в частности, и вытекает необходимость знания агентом основ оценки недвижимости).

Во-вторых, цена объекта недвижимости отражает целый ряд характеристик объекта недвижимости – физических (вид объекта, использованные при создании материалы, конструктивные особенности, состояние и пр.), экономических (возможные доходы, затраты на эксплуатацию, налоги и пр.) и юридических (состав и качество прав на объект). Каждая из них вносит свой вклад (который может быть и отрицательным) в цену, что должно быть учтено в процессе согласования цены при переговорах по сделке.

При определении цены объекта недвижимости должно быть учтено влияние на нее физических, экономических и юридических характеристик объекта.

Примером учета такого влияния может быть снижение цены на объект при необходимости проведения выборочного ремонта или при наличии незначительных недостатков в оформлении технической документации по объекту (например, неточности в указании площади объекта).

Более серьезными следует считать неточности или ошибки (а, тем более, отсутствие сведений) в документах, отражающих возможные права на объект (например, право пользования). В частности, для объектов жилой недвижимости в качестве такового может выступать архивная справка о лицах, когда-либо прописанных в объекте.

В-третьих, для каждого типа недвижимости существует свой набор факторов, определяющих цену объекта. Например, для торгового помещения непосредственная близость к остановке общественного транспорта – существенный плюс, для офиса – плюс уже меньше, а для жилья он и вовсе может превратиться в минус.

Риэлтер должен понимать, какой набор факторов следует принимать во внимание при определении цены на объект недвижимости. Применительно к наиболее развитому – квартирному рынку можно, например, говорить о трех группах факторов, влияющих на цену квартиры и отражающих:

• характеристики квартиры;

• характеристики здания и его окружения;

• местоположение здания в городе.

Наконец, в- четвертых, следует иметь в виду, что на рынке недвижимости можно говорить о нескольких видах цены (помимо таких как цена предложения, цена спроса и пр.). Основные из них:

Цена продавца – сумма, которую получает продавец от продажи объекта;

цена покупателя – сумма, в которую обходится покупателю приобретение объекта.

Помимо этого, можно говорить о цене покупателя без оплаты комиссионных и иных расходов, о цене продавца с учетом его расходов по сделке и пр.

При переговорах о цене необходимо точно определить, что включается в цену, кто и какие расходы несет при совершении сделки. Это поможет сократить неопределенность в отношениях между сторонами и, следовательно, предупредит возможные недоразумения и конфликты.