2. Недвижимое имущество и его особенности как товара.

2.1. Правовое определение (понятие) недвижимости

Термин "недвижимость" разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому относились все пространственно перемещаемые вещи, то недвижимость - прежде всего земля и всё связанное с ней.

В европейском праве недвижимость - земельные и другие естественные угодья, а также всякое иное имущество, прикреплённое к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.п.). Конкретный перечень имуществ, относимых к недвижимости, в различных государствах различен.

Термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве довольно поздно: его установил своим указом Пётр I в 1714 г..

В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало 70 лет. Появилось оно в законе "О собственности в РСФСР", а затем в “Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик”.

Гражданский Кодекс РФ ,часть 1,

принят Государственной Думой 21 октября 1994 г.

Глава 6 ст. 130 “Недвижимые и движимые вещи”

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.^

"Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи" (Учебник русского гражданского права, - 1914г.)¹. Другое определение недвижимости дано в книге Харрисона Г. "Оценка недвижимости", 1994 г. - недвижимость - это “земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)”². Примерно такое же определение дано и в известном Оксфордском словаре по бизнесу: "Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней"³. Приведем еще одно определение: "Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле"⁴. В этих определениях четко прослеживаются основные составляющие недвижимости. Прежде всего - это земля. Земля - первооснова и важнейшая составная часть любого объекта недвижимости, (данная составляющая упоминается во всех вышеуказанных определениях) при этом, право на землю означает не только право на поверхность земли, но и на то, что находится под землей и над ней (эта особенность очень четко подмечена в последнем определении). Однако во всех определениях прослеживается “нерасторжимая связь между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями”.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ): "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения"⁵.

Однако дальнейшие формулировки этой же статьи нам не представляются достаточно правомерными. Прежде всего, имеется в виду первое предложение второго абзаца ст. 130 ГК РФ "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты"⁶. В данном случае в качестве основы для выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной регистрации указанных объектов. Данные объекты, на наш взгляд, вообще нельзя рассматривать в качестве объектов недвижимости, потому что для них не свойственна прочная (нерасторжимая) связь с земельным участком. Вследствие отсутствия этой связи такие "псевдообъекты недвижимости"⁷ нельзя подвергнуть отчуждению на единственном основании, установленном ГК РФ в связи с изъятием участка, на котором оно (недвижимое имущество) находится (ст.281 ГК РФ).

Таким образом, под понятием "недвижимость" в данной работе следует понимать следующее: недвижимость - это земельный участок и прочно связанные с ним улучшения и принадлежности.

Построенные на земле здания и сооружения, а также любые произведенные с землей изменения называются улучшениями земли.

Учитывая важное значение типа использования недвижимости для жизнедеятельности иных лиц, возникает необходимость законодательно-правового выделения недвижимости в особый род вещей с установлением для нее особого правового режима. Выделение недвижимости в особый род вещей влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяющая идентифицировать объект и субъект права.

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (ГК РФ, ст.131)⁸.

Из такого определения довольно часто можно столкнуться с выводом, будто «недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону». (См. например: Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М., 2000, с.10).

С подобного рода суждениями, если и можно согласиться, то только, если мы рассматриваем вопросы юридического оформления прав на недвижимость или сделок с ним. Если же речь идет о недвижимости как товаре, как объекте экономического оборота, то здесь между «недвижимостью по природе» (земля и прочно связанные с ней объекты) и недвижимостью только «по закону» - «дистанция огромного размера». Ясно, что такие объекты как морские суда и пр. по своей экономической природе весьма далеки от объектов недвижимости, действительно являющимися таковыми, т.к. не обладают такими важнейшими признаками как стационарность, уникальность, ограниченность и пр.

Рынок недвижимости – это рынок «недвижимости по природе» и мировая практика операций с недвижимостью исходит из того, что развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Эти элементы, по сути, отражают этапы освоения человеком природы (земли), а потому возможно существование объекта недвижимости, который включал бы в себя лишь землю, но не возможно, чтобы объект начинался с «улучшений» и не включал в себя землю.

Из ведущей роли земли как основного элемента недвижимости прямо вытекает главное, что отличает один объект недвижимости от другого - разница в местоположении.

Местоположение - главная из характеристик недвижимости, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры как цена, ликвидность (скорость превращения в деньги), доходность недвижимости. Местоположение – не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению, и в то же время быть близки по экономическому, и, наоборот.

Самый простой пример, показывающий различия между географическим и экономическим положением: два газетных ларька находятся в десяти метрах друг от друга, но один – рядом с дверьми в метро, а другой – с оборотной стороны станции метрополитена. Как Вы думаете, существенна ли здесь разница в географическом положении? А в экономическом?

Очевидно, что примеры таких объектов Вы можете без труда обнаружить в своем регионе, городе. Подумайте, благодаря каким факторам объекты недвижимости, различные по своему географическому положению имеют одинаковые экономические характеристики, например, цену.^

Стоит заметить, что очень часто агентам и брокерам приходиться объяснять клиентам другую сторону этого же вопроса – почему географически близкие объекты (например, квартиры) имеют разную цену. Чем Вы можете это объяснить (не прибегая к упоминанию о разнице в типе дома, этаже и пр.)?

Второй элемент объекта недвижимости (если конечно, он не состоит только из земли) – улучшения земли.

Улучшения - любые произведенные с землей изменения, в том числе и усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), и построенные на земле здания и сооружения.

Третья составляющая недвижимости – принадлежности:

Принадлежности - движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости.