6. Подготовка и проведение сделки.

Сделка с объектами недвижимости состоит из множества этапов.

Этапы подготовки сделки:

1. Клиент обращается в риэлтерскую фирму.

2. Риэлтерская фирма с непосредственным участием агента проводит рекламную кампанию.

3. Агент организует показ квартиры продавца покупателю.

4. Если квартира подходит покупателю, оформляются документы между фирмой и покупателем (продавцом).

5. Покупатель вносит аванс за объект недвижимости. Продавец собирает документы, необходимые для продажи квартиры. Агент помогает продавцу в сборе документов (консультирует, участвует либо собирает сам по доверенности).

6. Собранный пакет документов проверяется сотрудниками риэлтерской фирмы.

7. Покупатель вносит оставшуюся часть денег.

8. Агент оформляет с покупателем финансовые документы о выплате комиссионных, а с продавцом финансовые документы, гарантирующие выплату денег после выполнения условий договора.

9. Агент с клиентами идет к нотариусу.

Этапы проведения сделки:

10. Нотариат. Нотариус заверяет нотариальный договор.

11. Регистрация. Регистрация договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12. Агент контролирует первую выплату продавцу (обычно50%).

13. Выписка. Продавцы выписываются, а лицевой счет переоформляется на покупателя. Агент оказывает необходимую помощь.

14. Сотрудник Агентства контролирует вторую выплату продавцу (обычно 40%).

15. Освобождение квартиры. Продавец освобождает квартиру. Агент организует для покупателя осмотр состояния квартиры, подписание акта приема-сдачи недвижимости и передачу ключей.

16. Сотрудник Агентства контролирует третью выплату продавцу (обычно10%).

17. Риэлтерская фирма и агент получают комиссионные.

Перечень документов на отчуждение объекта недвижимости:

От продавца:

• - документ, удостоверяющий личность продавца;

• - оригинал правоустанавливающего документа и оригинал свидетельства о его регистрации, подтверждающие право собственности продавца;

• - справка о размерах и качественных показателях квартиры (другое название: справка о техническом состоянии, либо справка из БТИ) из Бюро технической инвентаризации (БТИ);

• - выписка из лицевого счета из ЖЭУ;

• - справка из налоговой инспекции, подтверждающая уплату налога на имущество;

• - квитанции об оплате квартплаты, коммунальных услуг и телефона, подтверждающие отсутствие задолженностей указанных платежей на дату совершения нотариального договора;

• - разрешение из РОНО об отчуждении объекта недвижимости при наличии несовершеннолетних (до 18 лет) членов семьи продавца;

• - заявление супруга продавца, подтверждающее согласие на отчуждение объекта недвижимости, если собственность была приобретена в браке;

От покупателя:

• - документ, удостоверяющий личность покупателя;

• - деньги;

• - согласие супруга на покупку.

Для проведения сделки с недвижимостью необходимо наличие правоустанавливающего документа, то есть документа, свидетельствующего, в чьей собственности находится жилье, то есть, кто имеет право им владеть, распоряжаться, и в том числе продавать.

Им может быть:

• - договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность граждан (договор приватизации);

• - нотариально заверенный договор купли-продажи.

• - нотариально заверенный договор мены.

• - нотариально заверенный договор дарения;

• - нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство (вступить в права можно по истечении 0,5 года со дня смерти наследодателя при наличии свидетельства о смерти либо ранее, доказав, что других наследников нет);

• -справка жилищно–строительного кооператива (ЖСК) о полностью выплаченном пае;

• -договор долевого участия, если новое строительство;

• -решение суда.

К любому из правоустанавливающих документов обязательно должно быть свидетельство о регистрации, если такового нет, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перерегистрировать правоустанавливающий документ и получить свидетельство (если собственность долевая, то количество свидетельств должно быть равно количеству собственников).

Вторым немаловажным условием является наличие документа, удостоверяющего личность. Это может быть:

• - паспорт;

• - свидетельство о рождении (для несовершеннолетних, т.е. до 18 лет);

• - паспорт моряка;

• - удостоверение личности офицера со справкой о прописке;

• - загранпаспорт российского гражданина (только при продаже квартиры).

На что необходимо обратить внимание в паспорте у продавца:

1.Сверить Ф.И.О. в паспорте с Ф.И.О. в документе на квартиру.

2.Страница 2. Обратите внимание на дату рождения. Для нас важно знать, исполнилось ли владельцу паспорта:

18 лет- совершеннолетний или нет;

25 лет, 45 лет - по исполнении должна быть вклеена фотография; на обратной стороне страницы, где вклеена фотография, должна быть надпись и печать (в новых паспортах фотографии вклеиваются в 14, 20, 45 лет);

район выдачи паспорта обязательно должен совпадать с районом в первом штампе прописки.

3.Страница 9 "Семейное положение". Необходимо обратить внимание на наличие штампа о браке, либо разводе.

В районном БТИ нужно получить справку о техническом состоянии квартиры с указанием состава, метража и балансовой стоимости.

В ЖЭУ нужно получить выписку из лицевого счета, содержащую сведения о прописанных или имеющих право на прописку в продаваемом жилье лицах (например, если в армии, или в местах лишения свободы, или забронировано жилье).

В налоговой инспекции нужно взять справку об отсутствии задолженности налога на строение с физического лица. Срок действия указан в самой справке.

Это необходимые документы, но их не всегда достаточно. Если в квартире прописаны или являются собственниками несовершеннолетние дети, то в соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса отчуждение собственности происходит при разрешении органов опеки и попечительства.

Один из самых сложных моментов - получить справку из РОНО.

РОНО отслеживает, улучшает или ухудшает ребенок свои жилищные условия:

Поэтому от родителей для получения разрешения на выписку или отчуждение собственности РОНО запрашивает документы, свидетельствующие о праве на прописку (или о праве на собственность) и условиях объекта, в который выезжают дети. А также заявление них с обоснованием сделки, т.е. с объяснением мотивов сделки и доказательством того, что в ее результате не ухудшаются условия проживания детей.

В случае отсутствия продавца или покупателя сделку может провести его представитель.

Сделка от имени и в интересах одного лица (представляемого) может быть совершена другим лицом (представителем) на основании полномочия, выраженного в доверенности.

Согласно статьи 185 Гражданского Кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Доверенности могут быть генеральные и целевые. Генеральная доверенность охватывает весь комплекс мероприятий, направленных на продажу квартиры, а целевая на определенное действие, например на сбор документов получение денег и т.д. По сделке, совершенной представителем, права и обязанности возникают непосредственно у представляемого.

Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично (например, завещание).

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также действий в отношении физических лиц, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных в ГК Российской Федерации, и других случаев, когда специальными правилами допущена иная форма доверенности.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в военных лечебных учреждениях, удостоверенные начальниками, их заместителями по лечебной части, старшими и дежурными врачами этих учреждений;

- доверенности военнослужащих, а также в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариальных контор, доверенности других лиц, удостоверенные командирами этих частей;

- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна. Доверенность на продажу, в которой не указан адрес квартиры, недействительна.

Доверенность на покупку без адреса покупаемой квартиры действительна.

Регистрация сделок с недвижимостью.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

(подробнее о регистрации смотрим модуль 2).

Для ре­ги­ст­ра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним не­об­хо­ди­мо пред­ста­вить в ор­га­ны го­су­дар­ст­вен­ной ре­ги­ст­ра­ции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимые документы.

Основания для государственной регистрации прав приведены в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в ред. законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ).

В Санкт-Петербурге приказом ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» от 6 июня 2000 г. N 69 утверждена инструкция «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. приказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость от 09.10.2000 N 126), где установлен порядок приема и выдачи, а также перечень документов необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По истечении срока регистрации вы получите:

- договор с печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и штампом, что выдано свидетельство;

- свидетельство (причем если собственность долевая, то количество свидетельств равно количеству собственников, указанных в договоре, если собственность совместная, то свидетельство одно на всех собственников).

Список литературы