4. Правовое регулирование риэлтерской деятельности.

Деятельность, именуемая риэлтерской (realtor – агент по продаже недвижимости (амер.), обрела легальное существование в России одновременно с возникновением рыночных отношений. На сегодняшний день риэлтерская деятельность остается наиболее развивающимся сектором российской экономики.

Распоряжением Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом утверждены Методические рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в РФ (Распоряжение ГКИ РФ от 27.02.97 г. № 88 – р).

Под риэлтерской деятельностью понимается деятельность по совершению гражданско - правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Данная деятельность осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.

Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Содержание риэлтерской деятельности составляют действия, имеющие посреднический характер, смысл которых состоит, прежде всего, в получении участником имущественного оборота юридической возможности выступать стороной гражданско-правовой сделки через уполномоченное лицо – риэлтера (риэлтерскую фирму).

На практике деятельность риэлтерских фирм может выходить за рамки оказания посреднических услуг.

О договорах, заключаемых между риэлтерскими фирмами и их клиентами подробнее в курсе «Управление риэлтерской фирмой» Модуль 3.

Рынок недвижимости, его структура и специфика

В общем мировом богатстве недвижимость составляет 50%, в то время как:

• долговые обязательства 12% ;

• денежные средства 12% ;

• товары длительного пользования 11% ;

• собственный капитал 11% ;

• драгоценные металлы 3% .

Это значит, что рынок недвижимости является самым крупным и значимым.

Рынок - это сфера экономических взаимоотношений в обществе, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступить в сделку.

Структуру рынка недвижимости можно рассмотреть с трех точек зрения:

• типов недвижимости;

• пользователей недвижимости;

• профессий рынка недвижимости.

Типы недвижимости:

жилая (недвижимость, используемая под жилье);

коммерческая (ведение бизнеса непроизводственного характера);

промышленная (заводы, фабрики, земля в промзонах);

селькохозяйственная (сельскохоз. и лесные угодья);

специального назначения (школы, церкви, кладбища, правительственные здания).

Пользователи недвижимости:

владельцы - имеют постоянные права на недвижимость, несут ответственность за владение;

арендаторы - приобретают определенные права на недвижимость на определенный период времени за периодическую арендную плату.

Профессии рынка недвижимости:

• девелопер (предприниматель) - сводит вместе факторы производства (земля, труд, капитал) для преобразования неосвоенной земли в приносящую доход инвестицию;

• подрядчик - обеспечивает строительные услуги;

• управляющий недвижимостью - руководит текущей эксплуатацией недвижимости, может осуществлять сбор арендной платы, бухгалтерские расчеты, заключение договоров на текущие ремонты;

• брокер, маклер, риэлтер, агент недвижимости - сводит покутелей и продовцов, содействует функции обмена на рынке недвижимости;

• оценщик - определяет стоимость недвижимости;

• регистратор - осуществляет регистрацию объектов недвижимости, соответствующих прав и сделок с недвижимостью в едином государственном реестре.

Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость представлена местными сегментированными рынками.

Ряд факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости:

• изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы,

• нормы прибыли в других отраслях экономики,

• кредитные налоговые ставки, а также

• колебания деловой активности и доходов,

• зонирование и иные административные ограничения,

• демографические изменения, иммиграция,

• экологические изменения, инфляция и её тенденции.

Эти и другие факторы влияют на спрос и предложение. Но заметим, что неповторимость, уникальность недвижимости как товара влечет замедленную реакцию перечисленных выше факторов на её стоимость.

Оценка недвижимости является сложным делом из-за большого количества её индивидуальных характеристик. Прежде всего, нет двух одинаковых объектов недвижимости хотя бы потому, что каждое здание занимает свой индивидуальный участок земли. Даже если два здания были построены по одинаковому проекту, одно из них могло быть реконструировано и имеет лучшую отделку, чем другое. Фасад здания может смотреть в другую сторону, из его окон может открываться лучший вид и т.д. В отдельных случаях небольшие различия могут иметь большое влияние на стоимость; в особенности хорошее местоположение важно для магазина розничной торговли. При этом принципиальной может оказаться дистанция всего в несколько метров. Сравниваются объекты по наиболее существенным показателям: например, у розничного магазина это длина фасада и, вероятно, товарооборот. У отеля это - цена номера, у склада - единица объёма. Важно, чтобы продавец и покупатель сошлись в выборе предпочитаемых элементов.

Отличие рынка недвижимости от рынков других товаров и услуг заключается в том, что рынок недвижимости несовершенный. Обсудим эти отличия.

1) Товары и услуги обычно серийны и потому взаимозаменяемы. Недвижимость - иначе.

2) На обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создаёт конкуренцию, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости - иначе.

3) На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже, так как качество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости - иначе.

4) На обычном рынке доминирует саморегуляция; существует свободная конкуренция и лишь немного государственных ограничений. На рынке недвижимости - иначе.

5) Спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию сбалансированности на обычном рынке. На рынке недвижимости - иначе.

6) Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д..

7) На обычном рынке товары быстро поставляются и расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости - иначе.

Итак, недвижимость связана с целым рядом различных меняющихся характеристик. Они и составляют проблемы, влияющие на стоимость недвижимости, и, соответственно, решаемые аналитиками и оценщиками недвижимости.